01/08/2007 Дома и домовладельцы

Затишье перед бурей

На рынке недвижимости – тишь да гладь. Для стимуляции умеренного спроса игроки используют проверенные средства: увеличили объем рекламы и специальных предложений, без устали расписывают прелести ипотечных программ. Прошлым летом все было совсем по?другому. Одуревшие покупатели хапали квартиры с таким азартом, что мало?мальски приличные объекты уходили за не?сколько дней. В самое жаркое время счет шел на часы. Этим летом общественность, еще не до конца оправившаяся от пережитого шока, осторожно заглядывает в будущее: не ждет ли нас очередной сюрприз?

array(0) { }
string(0) ""

В начале второго полугодия нынешнего года положение дел таково: стабилизация цен продолжается, но о стагнации речь пока не идет. Цены слегка «вибрируют», уходя то в минус, то в плюс и сохраняя общую тенденцию к слабому повышению. Всего же за первое полугодие 2007 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 4,5 %, что немного ниже уровня инфляции.
В то же время объективное снижение цен все?таки произошло. На первичном рынке оно выражено появившимися скидками в рамках временных рекламных акций. На «вторичке» приметой времени стал торг. Реальные сделки зачастую осуществляются в среднем на 5 % ниже заявленной в риелторских каталогах цены предложения. На малоликвидные квартиры скидка может достигать и 15 %, при этом качественное жилье, выставленное по адекватной цене, уходит практически по первоначальной цене.
Снижение цен невольно подретушировали и законодатели. С первого июля вступил в действие закон, запрещающий указывать стоимость рекламируемых товаров в иностранной валюте. Производя перерасчет, участники рынка недвижимости в основном округлили суммы в большую сторону.
Сейчас наблюдается небольшой спад активности спроса, нормальный для летнего периода. Тем временем предложение растет как на первичном, так и на вторичном – ценообразующем – рынке. Количество одновременно выставленных на продажу квартир внушительно, но не максимально. К верхнему порогу уверенно подбираются прежде дефицитные однокомнатные квартиры. Причина феномена проста: во?первых, после ажиотажа эта «разменная монета» рынка недвижимости уже не столь востребована, во?вторых, дает о себе знать повышенная доля «единичек» в домах последних лет постройки. Разрыв между стоимостью квадратного метра в однокомнатных и трехкомнатных квартирах сильно сократился и сейчас составляет 12 % – это своеобразный рекорд.
Стабильные цены внесли свои коррективы и в соотношение сил на вторичном и первичном рынках жилья. Сейчас благоприятное время для встречных сделок (продажи одной квартиры и одновременной покупки другой), поэтому повышенный интерес к новостройкам, имевший место в период ажиотажа, стал угасать. Покупательский спрос смещается на вторичный рынок.
Увеличилось время экспозиции объектов, так что особо нетерпеливые продавцы вынуждены идти на уступки. Помимо всего прочего эксперты отмечают увеличивающийся ценовой разрыв между «элиткой» и некомфортабельным жильем.

Аналитики озадачили

В конце июня в Петербурге произошло событие, которого в этом году ждали с особенным нетерпением. В гостинице «Санкт?Петербург» прошел X Национальный конгресс по недвижимости, ставший рекордным по числу участников – он собрал около полутора тысяч специалистов со всей России и из десяти зарубежных государств. Конгресс был посвящен всестороннему исследованию ситуации на рынке недвижимости и наметке дальнейших путей развития самого рынка. Специалисты, выступающие в секции аналитики, в этот раз были особенно осторожны в своих суждениях (все?таки 120?процентного роста цен в 2006 году не предсказывал никто). Тем не менее, несмотря на обилие сослагательных наклонений, были сделаны некоторые смелые заявления.
По прогнозам большинства экспертов, в этом году никаких резких движений на рынке не будет, возможно даже небольшое снижение. По Москве эта цифра может достигать 25 %, в Петербурге – в пределах 10 %. Гораздо более любопытен следующий, 2008 год. По среднесрочному прогнозу, представленному главным аналитиком Российской гильдии риелторов Геннадием Стерником, в середине 2008 года в Петербурге начнется интенсивный рост цен и к концу года средняя цена предложения может достигнуть $ 3800 за кв. м (сегодня – $ 2700). В Москве бум начнется весной, на 3–5 месяцев раньше. Что же касается долгосрочной перспективы, то ежегодные темпы роста цен будут составлять в среднем 22–25 %. Эта тенденция имела место в предыдущие годы и сохранится еще в течение 10–15 лет.
По мнению Сергея Бобашева, руководителя информационно?аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», сейчас на рынок жилья начинают оказывать существенное влияние три фактора. Во?первых, это развитие ипотеки и иных форм кредитования. В 2007 году прогнозируется удвоение объема ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом. Однако ипотека, активно стимулирующая рост объема денег на рынке, пока не привела к увеличению сделок на «вторичке» (в ближайшем обозримом будущем этого и не предвидится). А увеличение объема денег при постоянном количестве сделок приводит только к росту цен. Вывод напрашивается сам собой.
Второй фактор связан с изменением во взаимовлиянии первичного и вторичного рынков и структурными изменениями на рынке в целом. Сейчас на «вторичке» растет предложение жилья постройки после 1995 года. К 2010 году его доля достигнет внушительных 30 % (сейчас – около 20 %) и продолжит увеличиваться. Рост предложения качественного жилья на вторичном рынке вкупе с существующим ростом объемов строительства приведет к снижению конкурентоспособности строящегося жилья, а значит, может вырасти разница средних цен между «вторичкой» и строящимся жильем.
Третье важное обстоятельство – развитие аренды жилья в сторону более цивилизованного рынка. В настоящее время аренда жилья в силу правовых ограничений – незащищенности арендатора и отсутствия регистрации – пока не может составить конкуренцию ипотеке. Однако изменения в законодательстве и правовое регулирование арендных отношений могут существенно увеличить привлекательность аренды, что, естественно, внесет свои коррективы в структуру рынка.
К озвученным на конгрессе прогнозам следует отнестись весьма серьезно – хотя бы потому, что в основание большинства из них положены солидные статистические и социологические исследования, а также… анализ ошибок предыдущих лет.

Ипотека мутит воду

В пользу дальнейшего удорожания недвижимости говорят многие факторы, и ипотека занимает среди них видное место. Сейчас на рынке жилья более 20 % заемных денег (а по некоторым данным – все 30 %), и эта доля существенно растет. Кредиты добавили покупателям смелости: квартиры, на которые денег раньше не хватало, вдруг стали по карману. К тому же взять кредит на большую, чем планировалось, сумму психологически легче, чем вынуть ее из собственного кошелька. Ипотека расширила выбор вариантов и позволила покупать более дорогое жилье. И сейчас, в послеажиотажный период, именно заемные средства не дают ценнику снижаться. В дальнейшем развитие кредитования должно стать одной из причин роста цен, как это уже было в прошлом году.
Некоторые эксперты со скепсисом относятся к вероятности «ипотечного бума». Нынешний откат цен показал их отрыв от основной массы платежеспособного спроса. Слишком уж велика разница между стоимостью недвижимости и доходами большинства из тех, кто хотел бы ее купить. Те, кто смог приобрести жилье, сделал это в период роста, а «свежие» денежные средства пока еще не успели аккумулироваться.
Ожидание падения цен по?прежнему продолжает будоражить общественность. Как известно, за последние 10 лет цены на петербургском рынке недвижимости снижались лишь дважды. В 1998 году это было связано с дефолтом, а в 2005?м главной причиной стало затоваривание. Рост предложения тогда привел к тому, что на вторичном рынке одновременно выставили на продажу около 17 тысяч объектов. Сегодня на продажу выставлено уже около 14 тысяч квартир, и цифры растут. На фоне падения покупательского спроса затоваривание, казалось бы, – лишь вопрос времени. Однако сейчас, в отличие от 2005 года, в игру активно вмешивается кредитование. Ипотечные деньги компенсируют избыточное предложение, поэтому сколько?нибудь существенное снижение цен вряд ли произойдет.
Давая повод для разнообразных прогнозов, ипотека одновременно спутала аналитикам все карты. Ведь мы еще не жили в условиях рынка, щедро сдобренного заемными деньгами, а провести аналогии с западным опытом непросто. Это затуманивает виды на будущее.
На ценовую динамику на рынке недвижимости, конечно же, будет влиять и множество других факторов. Это ожидаемый приток инвестиционного капитала (в частности, газо?нефтяных денег), изменение спекулятивного спроса, поведение фондового рынка, дефицит земельных участков, выборы… Свою лепту внесет и вышеупомянутая «рублизация» участников рынка. Сейчас национальная валюта укрепляется, поэтому ориентация на рубль, а не на изменчивый доллар добавит на рынке приятной определенности. Раньше провалы курса доллара, как правило, вызывали всплески спроса, так как люди спешили перевести имеющиеся валютные сбережения в более надежные «кирпичи».
Рынок, как теперь стало модно говорить, переходит на новый этап своего развития. Следующий акт недвижимого действа обещает быть захватывающим, а пока – антракт, господа!

Александр НОВИКОВ
Фотографии Константина КОТОВА, Серафима ВЕССА, Марины Петровой

Все статьи номера