01/03/2018 Кейс

Последние квартиры ждут ценителей

Оставшиеся в продаже после сдачи дорогого дома квартиры – не промах застройщика, а дальновидная стратегия.Для покупателя это тоже плюс: цена будет выше, но зато объект готов, его можно увидеть вживую, оценить вид из окна и планировочные решения.

Большинство европейских граждан, за исключением, пожалуй, жителей Болгарии и еще нескольких государств, не представляют себе покупку недвижимости на стадии строительства. И приобретают исключительно готовые квартиры, причем часто – уже полностью меблированные и укомплектованные.

Только готовое

Любопытно, но такая схема в Европе устраивает всех – и застройщиков, и покупателей. Первые продают жилье по цене выше, чем можно было бы реализовать на этапе строительства, делая исключения только для крупных инвесторов, которые приобретают целый пул квартир, пока дом еще не готов. Вторые полностью избавлены от рисков. Кроме того, большая часть жилья приобретается с помощью ипотеки (процентные ставки составляют порядка 4%, а в некоторых странах, например в Чехии, и вовсе ниже 2%), а получить ее на стадии строительства дома не так просто. Банк, вероятнее всего, откажет. Но надо понимать, что вся эта схема подходит для стран с устойчивой экономикой и развитым банковским кредитованием.
У нас в России, и в Петербурге в частности, жилье, в том числе в высоких ценовых сегментах, возводится и продается согласно Федеральному закону № 214, предполагающему реализацию квартир на стадии строительства дома. Если в сегменте масс-маркет после завершения строительства и на этапе ввода в эксплуатацию чаще всего остается в среднем 5–10% квартир – не любого типа квартиру можно найти на этом этапе, – то в дорогом сегменте ситуация другая. Она как раз близка к европейским странам – в продаже остается гораздо больше жилья, чем в более дешевых комплексах.

Штучный товар

«В объектах премиум-класса каждая квартира – это штучный товар и эксклюзивное предложение, – рассказывает Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс». – Поэтому сроки экспозиции таких квартир выше, чем в других сегментах. Это обусловлено в первую очередь поведением покупателя, который не любит торопиться с принятием решений, тщательно все взвешивает и долго планирует сделку. Если в масс-маркете между звонком в офис продаж и сделкой проходит от 8 до 21 дня, то в элитном сегменте – от нескольких месяцев до полугода и более. К тому же покупатель дорогой квартиры предпочитает приобретать ее на финальной стадии готовности, ближе к вводу в эксплуатацию. Часто застройщики самые интересные лоты оставляют “на десерт”, когда дом уже сдан и большая часть квартир продана. Например, старт продаж самых дорогих видовых лотов клубного дома “Мальта” – обособленной секции жилого комплекса “Леонтьевский Мыс” – состоялся в конце 2017 года, хотя сам комплекс был сдан еще в феврале. И к тому моменту около 80% всех квартир было уже продано».
По словам Игоря Онокова, в клубном доме «Мальта» представлено 30 видовых квартир площадью от 266 до 538 кв. м. Это квартиры с террасами и панорамными окнами, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственным лифтом. «Мы между собой называем их “квартиры с видом на 200 миллиардов”, – говорит эксперт. – Дом стоит на самом окончании мыса, в месте слияния рек Ждановки и Малой Невки с Финским заливом. А из окон открывается вид на “Лахта-центр”, “Зенит-Арену”, ЗСД, воду и парки Крестовского острова».

Доходный сегмент

Согласна с коллегой Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь». «Проекты сегментов “бизнес” и “премиум”, в отличие от проектов категории масс-маркет, характеризуются высокой маржинальностью, – рассказывает она. – Как правило, эти объекты застройщики реализуют с привлечением проектного финансирования и не стремятся реализовать все квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, тем более – продать товарный запас по демпинговым ценам. В данном сегменте застройщик имеет возможность уже на старте выставлять довольно высокую цену, которая на практике мало связана со строительной готовностью объекта. Она зависит от инфляции и общей конъюнктуры рынка недвижимости. Такая тенденция – стартовая цена и цена продаж при завершении строительства практически совпадают – наметилась в последние два–три года. Уве­рена, что она продолжит свое развитие в ближайшем будущем».
По словам Алены Милош, после ввода в эксплуатацию объектов бизнес-класса остается примерно треть непроданных квартир. Их, как правило, реализуют в течение двух–трех лет после сдачи дома, в спокойном темпе. Так, в проекте «Времена года», в реализации которого компания «Петрополь» принимала активное участие, после ввода дома в эксплуатацию остаток составил 30%.
«В сегменте бизнес-класса застройщики закладывают на продажу в среднем два-три года, – утверждает Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.». – Большинство покупателей этого сегмента ищут квартиру для жизни. Поэтому при выборе играют роль как местоположение, так и уникальные характеристики объекта. Примерно 30% квартир в нашем ЖК “Усадьба на Ланском” мы реализовали на начальном этапе. Это те покупатели, которые ждали объект, которым интересно именно это место, и они были готовы вложиться на этапе котлована, чтобы сэкономить. Сейчас у нас продано чуть меньше, чем две трети. И примерно треть мы планируем продать на завершающем этапе строительства и в течение года после сдачи дома в эксплуатацию».

Немного осталось

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в настоящее время на рынке жилья высокого класса представлен ряд объектов, где в продаже осталось 2,5–8% квартир в предложении.
Самый «молодой» и современный с точки зрения времени возведения в списке – ЖК «Мироздание» от Setl City. Небольшой дом бизнес-класса, строительство которого было завершено в 2017 году, разместился на Петроградской стороне, на улице Мира. В продаже – последние квартиры, а всего их в комплексе 191. Здание в стиле ар-деко, украшением которого служат французские балконы, пилястры, поднимается в высоту всего на пять-девять этажей. На девятом этаже – просторные пентхаусы с мансардами и террасами, откуда открывается вид на Петроградскую сторону. Стоимость квартир начинается от 157 тыс. рублей за 1 кв. м.
Самый ранний по времени реализации – жилой комплекс «Премьер Палас» от «Л1», также на Петроградской стороне, на Пионерской улице, 50. Сейчас остались последние квартиры в корпусе 2-2, который недавно был введен в эксплуатацию. Комплекс отличают закрытая территория, круглосуточная охрана, подземный паркинг находится под видеонаблюдением. Запроектированы многоуровневые пентхаусы. Предусмотрены отдельные лифты для их владельцев с индивидуальным доступом к ним из паркинга и входной группы.
Не менее известный объект – продажи стартовали в 2009 году – Diadema Club House от девелопера «Центр управления недвижимостью» на Крестовском острове, на Константиновском проспекте, 23. Жилой комплекс введен в эксплуатацию достаточно давно – в конце 2011 года. Четыре жилых здания высотой семь этажей объединены галереей на первом этаже, где организован зимний сад с уникальной системой микроклимата и зонами отдыха. Инфраструктура представлена фитнес-центром с бассейном, двумя открытыми террасами и тренажерным залом, кафе-баром, SPA-салоном и подземной автостоянкой с автомойкой, рассчитанной на 164 машины. В комплексе 73 квартиры площадью 126,92–470 кв. м. В каждой из них предусмотрено по две-три ванные комнаты, гардеробная и кладовая. Есть четыре пентхауса с открытыми террасами, эксплуатируемой кровлей и собственными лифтами.
Остались последние квартиры в продаже еще в одном комплексе на Крестовском – на Морском проспекте, 28. ЖК «Современный аристократ» от компании «Группа Прайм» на 84 квартиры сдан еще в 2008 году. В доме оборудован дымоход, чтобы в квартирах на последнем этаже можно было организовать камин. Для облицовки фасадной части здания была использованы терракотовая плитка, входные группы отделаны элементами из натурального мрамора, дерева и гранита. Ряд квартир имеют панорамные виды на Крестовский остров.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В последние годы стало нормальным, что активные продажи жилья в сегментах «бизнес» и «премиум» продолжаются уже после ввода дома в эксплуатацию. Тем не менее даже в высоких ценовых категориях стоимость на начальном этапе строительства и после сдачи комплекса будет различаться. Кроме того, не все квартиры остаются в продаже к окончанию строительства.
Самая лучшая и успешная стратегия для девелопера – предлагать покупателю широкую линейку объектов. Например, у компании Setl City есть ЖК «Петровский. Квартал на воде» на Петровском острове, который вышел на рынок сравнительно недавно – в 2017 году. Но есть и завершенные «Дом на Кирочной», «Дом у Ратуши», «Мироздание» в центре города, где своими глазами можно увидеть эксклюзивную отделку холлов, великолепное освещение и многое другое.

Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп»:

Время, которое девелопер закладывает на продажи жилья, зависит скорее от стратегии. Если он привлекает кредитные средства, то продажи открываются ближе к окончанию строительства и длятся год-два. Если застройщик идет по классической схеме, используя средства дольщиков, реализация длится столько же времени, сколько и в проектах другого класса. Некоторые квартиры могут продаваться годами, длительность продаж зависит от ценовой стратегии девелопера. Если застройщик опытный, то последними будут продаваться самые лучшие предложения – самые красивые, с лучшими планировками.
За границей реализуется исключительно готовое жилье. Дома возводятся с привлечением кредитных средств, и продажи стартуют уже по окончании строительства.

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

В клубном доме «Мальта» представлено 30 видовых квартир площадью от 266 до 538 кв. м. Это квартиры с террасами и панорамными окнами, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с собственным лифтом. Дом стоит на самом окончании мыса, в месте слияния рек Ждановки и Малой Невки с Финским заливом. А из окон открывается вид на «Лахта-центр», «Зенит-Арену», ЗСД, воду и парки Крестовского острова.
Уникальный дизайн лобби и входной группы дома был эксклюзивно разработан студией YOO Inspired by Starck Филиппа Старка. В отделке общественных зон использованы натуральные природные материалы – редкий вид оникса, бразильский сланец, плитка с «автографом» Старка. Проект отличают дизайнерский внутренний двор, многоступенчатая система безопасности, инновационная инженерия.

Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь»:

После сдачи объектов бизнес-класса остается примерно треть непроданных квартир. Их, как правило, реализуют в течение двух–трех лет после сдачи дома, в спокойном темпе. На примере проекта «Времена Года», в реализации которого компания «Петрополь» принимала активное участие, мы можем говорить о 30% квартирного остатка после ввода дома в эксплуатацию. Разница в цене между проданными и оставшимися квартирами в этом сегменте может достигать 25%.
На рынке элитной недвижимости и бизнес-класса есть проекты, которые даже после сдачи дома не нашли своих покупателей. Но сейчас таких объектов становится меньше. Девелоперы уделяют все большее внимание сбалансированной и целостной концепции жилых проектов и качественным характеристикам продукта.

Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.»:

Сейчас в ЖК «Усадьба на Ланском» продано чуть менее двух третей квартир. И примерно треть мы планируем продать на завершающем этапе и в течение года после сдачи дома.
Высокая стадия готовности позволяет увидеть квартиру своими глазами, оценить качество строительства. Готовые дома и жилые комплексы с близким сроком сдачи создают большую конкуренцию вторичному рынку жилья.
В них новые инженерные коммуникации, есть интересные «фишки», а стоимость «квадрата» пока еще соответствует цене строящегося жилья, хоть и гораздо выше, чем на начальном этапе.
На этапе сдачи дома, конечно, количество доступных планировочных решений уменьшается. Например, к этому моменту чаще всего уже оказываются раскуплены однокомнатные квартиры и «двушки».

Все статьи номера