Галерея красивых домов и квартир
№1 / январь'2018
Пульс недвижимости

Рынок недвижимости: что принес 2017 год

Несмотря на прогнозы скептиков, 2017 год завершился для рынка строящегося жилья Северной столицы позитивно: спрос высокий, предложения интересные, покупатели активны. Хорошими темпами идут продажи в высоком ценовом сегменте.

«Основным трендом – 2017 на рынке стала ипотека по привлекательным ставкам, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Если в 2016 году 57% сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области было заключено с участием ипотеки, то к концу 2017-го эта цифра достигла 63%. Отмечу, что таких низких ставок не было за всю историю ипотеки в России. По данным на конец осени, средняя ипотечная ставка по выданным кредитам в нашем регионе составила 8,25%».

Ипотека – наше все

Именно благодаря доступности и, соответственно, востребованности ипотечного кредитования, по прогнозам Консалтингового центра «Петербургская Недви-жимость», в 2017 году итоговый объем спроса в петербургской агломерации, которая включает Северную столицу и пригородную зону области, предположительно составил порядка 4,2 млн кв. м. Эта цифра несколько превышает как результаты 2016 года, когда было продано 4,1 млн кв. м, так и итоги 2015 года, когда было реализовано 3,8 млн кв. м.
По словам Ольги Трошевой, в последние 5 лет, за исключением ажиотажного 2014 года, показатель спроса находится вокруг отметки 4 млн кв. м, что в целом говорит о стабильности интереса покупателей к новостройкам. При этом популярны объекты как в городе, так и в пригородной зоне Ленинградской области, где объем продаж уверенно находится на уровне 300–400 тыс. кв. м в квартал.

Девелоперы не жалуются

Само собой, успешным считают 2017 год застройщики, которые предложили покупателям новостройки, пользующиеся активным спросом.
«Прошедший год стал для нашего холдинга довольно успешным, – говорит Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». – Мы вывели в продажу несколько крупных объектов: это вторая очередь жилого комплекса 4YOU в Московском районе, жилой комплекс «СолнцеPARK» в Пушкинском районе и первый для нашего холдинга в Санкт-Петербурге объект бизнес-класса на Петроградской стороне – ЖК KingDOM. Все выведенные нами объекты пользуются популярностью среди покупателей на первичном рынке. На декабрь 2017 года процент проданных квартир в данных объектах составляет 70%, 50% и 30% соответственно. Рост цены квадратного метра в выведенных в продажу в 2017 году комплексах составил 10–15%, и это достаточно хороший показатель для рынка».
«Для “Полис Групп” начался новый этап: имея большой опыт строительства в области, мы вышли в город, представив здесь два проекта: ЖК “Полис на Неве” на Октябрьской набережной и “Полис на Комендантском” в Приморском районе Санкт-Петербурга, – рассказывает Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп». – Кроме этого, в декабре мы запустили еще один проект в Кудрово – ЖК “ПаркЛэнд”. Тем самым компания улучшила свои позиции в федеральном рейтинге “Единого реестра застройщиков” по объемам текущего строительства. В настоящее время мы занимаем 13-е место – на разных этапах строительства находится 647 177 кв. м. Кроме этого, 2017 год стал для “Полис Групп” рекордным по вводу жилья – в рейтинге по РФ мы заняли шестую строчку с показателем 226 862 кв. м на 1 декабря 2017 года. Хорошие результаты у компании и по объемам продаж. По состоянию на начало декабря мы приблизились к цифре в 5 тысяч проданных квартир, существенно превысив уровень 2016 года».
Отмечают высокую активность покупателей и в компании «БФА-Девелопмент». «Для нашего флагманского комплекса “Огни Залива” год прошел удачно, – отмечает Юлия Семакина, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент». – В первой очереди проекта остались непроданными всего 10% квартир. Объект пользуется стабильным спросом, предложение оптимально с учетом расположения комплекса и его технической оснащенности, поэтому в дальнейшем цены будут корректироваться в сторону повышения».

Премьеры года

2017-й стал годом высокой активности девелоперов в высоких ценовых сегментах. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в период с января по сентябрь рынок элитного жилья пополнился пятью объектами площадью 97,8 тыс. кв. м (более тысячи квартир). При этом объемы вывода на рынок по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года выросли в три раза. В 2016 году за то же время вышло всего два объекта общей площадью 32,4 тыс. кв. м.
Старт продаж состоялся в таких объектах как ЖК «Петровский. Квартал на воде» от Setl City на Петровском острове, ЖК Esper Club от компании «Еврострой» на Крестовском острове, ЖК «Приоритет» на Воскресенской набережной в Центральном районе города от того же девелопера, а также «Васильевский квартал» на Наличной улице на Васильевском острове от девелопера «Центр обслуживания на Наличной улице» и др.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за девять месяцев 2017 года на элитном рынке было реализовано около 52,1 тыс. кв. м, что на 5,5% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. Наибольший интерес традиционно вызывают новые объекты, а также те, что уже сданы. Например, отмечена высокая популярность покупателей по комплексам Setl City «Петровский. Квартал на воде», где эксклюзивный брокер «Петербургская Нед­вижимость» начал продажи в минувшем году, а также ЖК Riverside – жилая его часть уже сдана. Учитывая достигнутые показатели в целом по сегменту жилья премиум-класса, по итогам года спрос прогнозируется аналитиками на уровне порядка 70 тыс. кв. м, что сопоставимо с 2015–2016 годами.
Хорошие результаты отмечаются и в сегменте жилья бизнес-класса. По данным экспертов, за девять месяцев 2017 года рынок элитного жилья пополнился шестнадцатью объектами площадью 158,9 тыс. кв. м, что составляет порядка 2,5 тыс. квартир. На рынок вышли как новые интересные проекты, так и свежие очереди жилых комплексов, находящихся в реализации.
Например, стартовали продажи во второй очереди ЖК «Палацио» от Setl City на Васильевском острове, в первой и второй очередях комплекса «Два ангела» на Республиканской улице от ГК «РосСтройИнвест», в комплексе «Русские сезоны» от RBI в Сестрорецке, в проекте Barcelona в Московском районе от Home Trust, в ЖК «Биография» от RBI, в пятой очереди ЖК «Европа Сити» в Петроградском районе города и других объектах. За девять месяцев 2017 года было реализовано около 188,5 тыс. кв. м, что на 4,7% выше аналогичного показателя 2016 года.

Плюс-минус тысяча

Если говорить о ценах на строящееся жилье, в целом они оставались стабильны. Как отмечает Дмитрий Смирнов, в течение 2017 года в среднем по рынку Петербурга и Ленинградской области колебания цен находились в пределах 1000 рублей за «квадрат». К декабрю рынок вернулся к январскому индексу цены – около 100 тыс. рублей за метр для проектов в черте города и 65 тыс. рублей для проектов Всеволожского района, где сосредоточено практически все областное предложение.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены на рынке жилья классов «бизнес» и «премиум» на декабрь 2017 года были следующими. Средняя стоимость квадратного метра в границах Петербурга в сегменте «бизнес» составила 173,4 тыс. рублей. С начала 2017 года средний показатель в этом классе практически не изменился. Средняя базовая цена на рынке жилья премиум-класса составила 343,0 тыс. рублей за метр, в том числе 432,8 тыс. рублей в сегменте «де люкс» и 313,1 тыс. рублей в сегменте «люкс». С начала 2017 года прирост показателя средних цен в классе составил 2,8%.
Прогнозы на 2018 год в целом позитивны, но большинство участников рынка пока не знают, каково будет работать в новых условиях. Ведь летом должны вступить в силу существенные изменения в 214-й Федеральный закон. Например, застройщик не вправе будет одновременно реализовывать проекты по нескольким разрешениям на строительство, то есть работает принцип одна компания – одно разрешение. Он должен иметь собственные средства в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке. Застройщик, заказчик, генеральный подрядчик должны открыть банковский счет именно в этом банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием этих счетов. Застройщик может иметь только один расчетный счет.
«Самое главное – это вступление в силу очередных поправок в 214-ФЗ, которые серьезно усложнят бизнес, – говорит Дмитрий Смирнов. – Поэтому для застройщиков основной задачей будет подстроить свою работу под новое законодательство. В целом же в 2018 году мы не ожидаем существенных изменений на рынке. В настоящее время нет предпосылок для увеличения реальных доходов населения и, как следствие, для роста спроса. Снижение ставок по ипотеке и государственные программы, направленные на стимулирование спроса, позволят лишь поддержать его на текущем уровне, а не повысить. При этом также не ожидается и заметных негативных сдвигов: цены будут расти в пределах инфляции, количество выводимых на рынок новых проектов будет находиться на текущем уровне. В целом рынок по-прежнему останется рынком покупателя и будет характеризоваться высокой ценовой конкуренцией среди застройщиков».

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В 2018 году ожидается выход на рынок ряда интересных проектов на территории Санкт-Петербурга. Например, у компании Setl City ожидается старт продаж в новых жилых комплексах в Выборгском и Московском районах. В Северной столице будут все активнее развиваться проекты редевелопмента. Если говорить о строящейся в обжитых районах недвижимости, то сегодня каждая третья сделка заключается с квартирой, которая строится в рамках проекта редевелопмента.
Что касается спроса в петербургской агломерации, предполагаем, что если в стране не случится никаких потрясений, то он сохранится как раз на уровне последних 5 лет – в районе 4 млн кв. м. Цены будут расти в пределах инфляции. Будет заметен рост с увеличением готовности объектов, в среднем около 30% от старта до завершения проекта.

Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»:

Что касается непосредственно проектов «Полис Групп», то цены во всех наших проектах в течение года неоднократно пересматривались в сторону повышения. Отмечу, что это было обусловлено исключительно субъективными факторами – высоким спросом и ростом строительной готовности. Наши проекты – это действительно качественный продукт, отличающийся хорошими планировочными решениями и квартирографией.
Год был более чем успешным и богатым на события. Мы вышли в город, представив здесь два интересных проекта: ЖК «Полис на Неве» на Октябрьской набережной и «Полис на Комендантском» в Приморском районе Санкт-Петербурга. Кроме этого, в декабре 2017 года мы запустили еще один проект в Кудрово – ЖК «ПаркЛэнд».

Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»:

В 2017 году мы вывели в продажу несколько крупных объектов: это вторая очередь жилого комплекса 4YOU в Московском районе, жилой комплекс «СолнцеPARK» в Пушкинском районе и первый для нашего холдинга в Петербурге объект бизнес-класса на Петроградской стороне – ЖК KingDOM. Также в 2017 году мы пополнили свой земельный банк сразу четырьмя участками. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге у нашей компании более 500 тыс. кв. м находятся на разных стадиях реализации. Что касается прогнозов на 2018 год, то основным переломным событием может стать запуск процесса отмены долевого строительства и переориентирование рынка на продажи исключительно готовой недвижимости. Это может привести, во-первых, к уходу с рынка многих небольших девелоперов, во-вторых – к росту цен на квартиры.

Юлия Семакина, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:

В декабре у нас стартовала акция «Новогодние огни», по условиям которой на однокомнатные квартиры второй очереди проекта «Огни Залива» в Красносельском районе Петербурга, рядом с Финским заливом, предоставляется скидка 100 тыс. рублей при заключении договоров до 15 января 2018 года и первоначальном взносе 20% от стоимости квартиры.
Если говорить о ценах в целом на рынке строящейся недвижимости, то здесь с января по ноябрь 2017 года наблюдалась отрицательная динамика, цена квадратного метра снизилась на 0,5%.
Если отменят долевое строительство, то, боюсь, рынок первичной недвижимости ждут непростые времена. Останутся только крупные застройщики, а цены вырастут как минимум на 20%.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера