Галерея красивых домов и квартир
№8 / август'2017
Кейс

Метражи-2017: простор без избытка

В Петербурге площади новых квартир меньше, чем в среднем в развитых странах Европы. Однако наши новостройки в сегментах «комфорт», «бизнес» и «премиум» отличают функциональные и эргономичные планировки.

Тут вам не Австралия! Увы, наша страна не принадлежит к тем государствам, где уровень жизни настолько высок, чтобы существенная часть людей могла проживать в просторных квартирах. Например, в Австралии в апреле 2015 года правительство Нового Южного Уэльса, где расположен Сидней, утвердило документ, который ограничивает минимальную площадь для квартиры в новостройке с одной спальней. Теперь она составляет 56 кв. м. А раньше равнялась 50 «квадратам».

Маломерки не предлагать

Практически во всех странах Европы нормативы схожи. Например, с 2008 года минимальная площадь квартиры в Испании составляет 30 кв. м, а в среднем ее метраж находится в диапазоне от 50 до 70 «квадратов». В Италии современные проектировщики не имеют права создавать квартиры менее 28 кв. м жилой площади.
Любопытно, что в Великобритании нет таких норм. Однако большинство англичан – люди закрытые, они ценят уют и считают право на личную жизнь в своем собственном доме священным. Конечно, в Лондоне легко можно отыскать и небольшие квартиры. Однако все же минимальный размер дома с одной спальней в стране составляет порядка 46–50 кв. м, а площадь квартиры с тремя спальнями составляет не менее 88–90 «квадратов». В связи с этим введение каких-либо норм и ограничений в отношении новой британской недвижимости вряд ли целесообразно: большинство жителей сами не оценят «микроквартиры», поэтому и проектировать их застройщики не спешат.
При этом во всех перечисленных странах минимальные площади, которые установлены для квартир в новостройках, никак не распространяются на жилье на вторичном рынке. Поэтому в Риме, Сиднее, Барселоне или Мадриде в старых домах можно отыскать, мягко говоря, совсем небольшие даже по российским меркам квартиры – иногда их жилая площадь может составить от 9 кв. м! Очень много за рубежом – собственно, как и в России – зависит от города, его величины, уровня жизни обитателей… Однако, как правило, именно новые дома в Европе отличают достаточно «щедрые», комфортные метражи.
В России обычно говорят о минимальной площади на человека. И чаще всего в тех случаях, когда расселяются из неприватизированного жилья, ожидая каких-то чудес от государства. Что касается строящегося жилья, то применять какие-то нормы к минимальной площади жилья можно скорее в сегменте эконом-класса. В котором, кстати говоря, в Ленинградской области по-прежнему некоторые застройщики пытаются продать студии площадью 17 кв. м. А если говорить о строящейся недвижимости классов «комфорт» и выше в Петербурге, здесь девелопер опирается на покупательские предпочтения, на то, каким будущий собственник хочет видеть свое жилье в элитном доме или в комплексе бизнес-класса.

Время расти

«В соседней Финляндии запрещено строить квартиры менее 30 кв. м, – рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Думаю, что и мы к этому придем. Конечно, Санкт-Петербург – это город одиноких людей, у нас очень высокий процент молодых людей, которые задержались с созданием семьи, и одиноких пожилых. И все-таки объем предложения малогабаритных квартир, который в последнее время присутствовал на рынке, привел к тому, что многие аналитики аккуратно говорят, что уже пришло время двухкомнатных квартир».
«Проекты в сегментах “комфорт”, “бизнес” и “премиум” в Северной столице существенно отличаются друг от друга в области квартирографии и, конечно же, по множеству других параметров, – рассказывает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная cтрела». – Например, в проектах комфорт-класса минимальная площадь квартир начинается от 32 кв. м, в домах бизнес-класса – от 48 “квадратов”, в элитных жилых комплексах – от 55–60 кв. м. Наиболее востребованными в проектах комфорт-класса являются двухкомнатные квартиры площадью порядка 55–65 кв. м. В наших жилых комплексах “Неоклассика” и “Горки Парк” на них приходится более 40% в общем объеме квартир. Мы предусмотрели порядка 10 вариантов планировок двухкомнатных квартир, как классических, так и евроформата, чтобы каждый покупатель мог выбрать то, что подойдет именно ему».
По словам Светланы Денисовой, если проанализировать длительный период, то площадь строящихся квартир в Петербурге постепенно увеличивается. Покупатели для личного и долгосрочного пользования хотели бы выбрать себе жилье просторное, в окружении постоянных и близких по статусу соседей. И чтобы на площадке было не более шести квартир. Но каждый следующий кризис опять отбрасывает петербургский рынок назад – бюджеты ограничены, риски по кредитам многократно увеличиваются, люди боятся потерять работу и не уверены в будущем, поэтому многие покупают квартиру минимальной площади, избегая ипотеки.

Качество не в размере

Сегодня тенденция уменьшения средней площади квартиры в нашем городе и пригородной зоне затронула все без исключения сегменты строящегося жилья. Не только потому, что чем больше площадь, тем выше стоимость квартиры, а покупатели во всех сегментах внимательно считают деньги. Все больше внимания девелоперы уделяют функциональным характеристикам жилья, ведь именно на них обращают внимание покупатели. И конечно, серьезные застройщики стараются избежать планировочных решений, где в большом объеме представлены «бесполезные» площади – например, длинные обширные коридоры.
«В сегменте “бизнес” на сегодняшнем рынке строящегося жилья в Северной столице средняя площадь квартиры находится в диапазоне 48–60 кв. м. Редко, но все же встречается жилье и меньшего метража – 38–40 “квадратов”, – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – “Двушки” в основном предлагаются метражом 65–73 кв. м, однако есть варианты и 53 кв. м, и 90 “квадратов”. Трехкомнатные квартиры – это порядка 104 кв. м, но, опять-таки, есть и 85 кв. м, и даже 127 кв. м. Четырехкомнатные квартиры реже встречаются в объектах бизнес-класса. Среди тех, что все-таки есть в предложении, наиболее часто можно найти квартиры средней площади 145–160 кв. м, минимальный метраж составляет порядка 115 кв. м»
Однако, как мы и говорили, дело ведь не только в метраже. «На мой взгляд, то время, когда ключевой характеристикой объекта бизнес-класса была только площадь квартир, безвозвратно ушло, – уверен Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп». – Для современного покупателя важны не только простор для жизни, но и функциональность жилья, продуманные планировочные решения. В конкуренции на рынке строящегося жилья выигрывает тот застройщик, который реализует квартиры, предназначенные именно для комфортной жизни людей. А не тот, который старается спроектировать максимально возможное количество квартир в доме, забыв о качестве планировок. Например, в ЖК Leningrad, который мы возводим на Поклонной горе в Выборгском районе Санкт-Петербурга, нам удалось соблюсти баланс. Площадь однокомнатных составляет от 46 до 52 “квадратов”, что значительно превышает средние показатели по рынку, метраж двухкомнатных квартир начинается от 75 кв. м, трехкомнатных – от 105 кв. м, а площадь четырехкомнатных квартир составляет 145 кв. м».
Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест», отмечает, что класс объекта определяет не только метраж, но и структуру предложения по типам квартир. «Так, например, в объектах класса “бизнес” доля квартир-студий минимальна, – рассказывает она. – Такая квартирография у нас в жилом комплексе “Кремлевские звезды”. Или студии вообще не присутствуют в объекте. Именно это можно наблюдать в нашем проекте “Два ангела”. При этом доля двухкомнатных и трехкомнатных квартир выше, чем обычно в объектах комфорт-класса. В классе “бизнес” в строящихся домах появляются уже квартиры с большим числом комнат: четырехкомнатные, пятикомнатные. Естественно, что эти квартиры больше по площади, и если мы говорим о наших объектах в сегментах “комфорт” и “бизнес”, то разница следующая. Для небольших квартир – студий, однокомнатных – площадь жилья в бизнес-классе в среднем на 5–10 кв. м больше, чем в наших объектах комфорт-класса. Что касается квартир двухкомнатных и трехкомнатных, в среднем жилье в бизнес-классе в наших объектах на 10–20 кв. м больше, чем в классе “комфорт”».

Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»:

Если говорить об объектах класса «комфорт», в Ленинградской области – более мелкая «нарезка», а в Санкт-Петербурге это тоже зависит от престижности района. Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры, доля в структуре продаж до 50%, за ними в примерно равных долях идут студии и двухкомнатные квартиры – порядка 20%. В 2016–2017 годах продаваемая площадь остается почти неизменной.
Если мы говорим о наших объектах в сегментах «комфорт» и «бизнес», то разница следующая. Для студий и однокомнатных площадь жилья в бизнес-классе в среднем на 5–10 кв. м больше, чем в наших объектах комфорт-класса. Что касается квартир двухкомнатных и трехкомнатных, в среднем жилье в бизнес-классе в наших объектах на 10–20 кв. м больше, чем в классе «комфорт».

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:

В домах бизнес-класса портрет целевой аудитории несколько иной, в связи с чем здесь популярны двухкомнатные квартиры площадью 70–80 кв. м и трехкомнатные варианты площадью порядка 100–110 кв. м. В домах премиум-класса акцент делается уже на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры площадью 110–150 кв. м.
В последние три года большинство застройщиков перерабатывают квартирографию, оптимизируя площади квартир. Но сейчас эксперименты с метражами идут на спад, и на первый план выходят планировочные решения. Пространство можно зонировать совершенно по-разному, разработав «жесткую» планировку с несущими межкомнатными стенами или предложив покупателю квартиру со свободной планировкой. Для проектов бизнес- и премиум-класса такой подход более чем оправдан.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Если проанализировать длительный период, то площадь строящихся квартир в Петербурге постепенно увеличивается. Но каждый кризис отбрасывает рынок назад.
В соседней Финляндии запрещено строить квартиры менее 30 кв. м. Думаю, что и мы к этому придем. Объем предложения малогабаритных квартир, который в последнее время присутствовал на рынке, привел к тому, что многие аналитики аккуратно говорят, что пришло время двухкомнатных квартир. Например, наша компания не планирует снижать среднюю площадь квартир в новом объекте. Во второй очереди ЖК «Огни Залива» мы уйдем от низшей границы, будем предлагать квартиры от 54–55 кв. м – для семей, для тех, кто выбирает качество жизни наряду с прекрасной экологией места.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:

На мой взгляд, то время, когда ключевой характеристикой объекта бизнес-класса в Санкт-Петербурге была только площадь квартир, безвозвратно ушло. Для современного покупателя важен не только простор для жизни, но и функциональность жилья, продуманные планировочные решения. Например, в ЖК Leningrad, который мы возводим на Поклонной горе в Выборгском районе Северной столицы, нам удалось соблюсти баланс. Площадь однокомнатных составляет от 46 до 52 «квадратов», что значительно превышает средние показатели по рынку, метраж двухкомнатных квартир начинается от 75 кв. м, трехкомнатных – от 105 кв. м, а площадь четырехкомнатных квартир составляет 145 кв. м.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В последнее время появились интересные варианты планировочных решений в комфорт-классе, которые по своим характеристикам ничуть не уступают классу выше. Новый стандарт high flat от Setl City – квартиры с уникальными техническими характеристиками на последних этажах. Это жилье с высотой потолков 3 метра и панорамными окнами: увеличенный оконный проем до 58 см по сравнению с типовыми окнами в квартирах на других этажах. Сегодня подобное жилье представлено в комплексах «Полюстрово Парк», «Невские паруса», «МореОкеан».
В структуре сделок в Санкт-Петербурге по типам квартир в последние пару лет практически нет никаких изменений. Студии занимают 22,5%, однокомнатные квартиры – 42,4%, двухкомнатные – 25,5%, трехкомнатные – 8,9%, многокомнатные – 0,7%.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера