Галерея красивых домов и квартир
№7 / июль'2017
Диспут-клуб «Векторы недвижимости»

Джентрификация: спасение или диагноз?

Для ряда ранее непрестижных районов Петербурга реальностью может стать процесс джентрификации. Но хорошо это для города или вредно? Мнения расходятся.

Джентрификация – весьма актуальное сегодня слово для определения градостроительных и социальных процессов в мегаполисах с историей. Под этим понятием подразумевается реконструкция и обновление строений в прежде не фешенебельных кварталах согласно программе запланированного властями восстановления либо в результате решений, принимаемых профессионалами и управляющими. В ре­­зультате джентрификации происходит повышение среднего уровня доходов населения района за счет замены жителей на более состоятельных, что и отражено в самом слове, происходящем от английского gentry, которое означает дворянство и, шире, людей высокого социального статуса и достатка.

Практика Лондона

Термин «джентрификация» был введен в 1964 году Рут Гласс в работе «Лондон: Аспекты изменения» для описания вытеснения рабочего класса из отдельных районов Лондона средним классом. Сходный процесс происходил в различных городах США во второй половине XX века, в частности в отдельных районах городов залива Сан-Франциско, Бостоне, Чикаго, Сиэтле, Портленде, Атланте, Вашингтоне, Денвере.
В Москве примером джентрификации является Остоженка, в постсоветское время превратившаяся в элитный микрорайон. В Петербурге таких ярких образцов пока нет. Впрочем, в некоторых центральных районах Северной столицы население с высокими доходами сменяет прежних жителей, в результате чего образуются «островки» с дорогими домами, магазинами, представительскими офисами. Но это еще нельзя назвать джентрификацией, суть которой – комплексная перестройка целых кварталов с промышленными зданиями, включая создание всей необходимой инфраструктуры. На сегодня в Петербурге наиболее всего на процесс джентрификации похожи несостоявшийся проект «Набережная Европы» и, с большой натяжкой, «Парадный квартал», а также недавно стартовавшие проекты нескольких застройщиков в бывших промзонах.

Бедных вон из центра?

Руководитель «Творческой архитектурной мастерской» Валентин Гаврилов считает, что джентрификация в Петербурге невозможна и не нужна. «Такое может произойти только в фильме жанра фэнтези», – говорит архитектор.
С ним согласна депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга V созыва, руководитель Санкт-Петербургского регионального отделения партии «Справедливая Россия» Марина Шишкина, которая убеждена, что джентрификация в Петербурге будет иметь губительные последствия: «Как и большинство горожан, я выступаю за сохранение исторического центра города, за неизменность его атмосферы и за комфорт жителей. Всех, а не только тех, кто имеет возможность жить роскошно. Джентрификация, хоть и имеет красивое название, – исторически результат классового расслоения, выраженный в агрессивном вытеснении бедных богатыми. Как инструмент городской политики применять джентрификацию в Санкт-Петербурге нельзя: всех, у кого доход ниже 30 тысяч рублей в месяц, взять и выселить из центра, из видовых квартир – просто безнравственно. Странно это даже обсуждать. У нас и без джентрификации большинство градостроительных решений принимается без участия горожан и иногда даже вопреки их воле».
Впрочем, несмотря на резко негативное отношение к джентрификации как таковой, Марина Шишкина сама упоминает о зоне, которая, подвергшись джентрификации, стала бы хорошим примером реализации этого явления. «Сторонники джентрификации полагают, что ее результатом станет Петербург без обшарпанных домов, грязных подъездов, некрасивых фасадов, неблагоустроенных дворов. Я же думаю, что прежде нужно поднять общий уровень жизни горожан, привлекая инвестиции, модернизируя промышленность и развивая производство. Тогда не будет в нашем городе заброшенных промышленных зон вроде жуткого “Красного треугольника”, вблизи которого не только жить, проходить страшно. Вот если сторонники джентрификации наконец-то найдут инвестора, который вложится в реконструкцию этой территории, застроит ее элитным жильем, тогда и весь микрорайон, конечно, обретет новый вид и, возможно, попадет на обложку вашего издания как пример удачной джентрификации. Я убеждена, что жители соседних с “Красным треугольником” кварталов будут очень рады тем переменам, которые в результате произойдут», – говорит политик.
Марина Шишкина считает, что джентрификация подразумевает практически неконтролируемые архитектурные и функциональные изменения, а Петербург, во всяком случае его центральная видовая часть, – это сплошная охранная зона со сложившимися архитектурными типами: «Не думаю, что джентрификация как направление городской политики в Петербурге приживется».

Мы в ответе за то, что мы построили

По мнению Валентина Гаврилова, новый Петербург должен развиваться на свободных землях в виде частной малоэтажной застройки, как в Европе. К тому же самое главное, по мнению архитектора, – оставлять при строительстве больше зеленых зон, парков, мест под социальную инфраструктуру. «Сейчас большие проблемы с планированием местности. Строительство ведется по наитию: сначала осуществляют уплотнительную застройку, а потом думают, как же построить транспортную развязку. Все должно планироваться», – убежден г-н Гаврилов. По его словам, этот вопрос нужно решать на самом высоком уровне.
Качество новой архитектуры было бы выше, если бы на доме размещалась табличка с именами архитектора и строителя, говорит Валентин Гаврилов: «Нужно строить качественные дома. Девелоперы активно участвуют в застройке территорий, но архитектура проектов порой оставляет желать лучшего». Архитектор отмечает, что объекты культурного наследия до сих пор функциональны, в то время как большая часть новой архитектуры саморазрушается еще при жизни первых владельцев.

Развернуть потоки

Генеральный директор и главный архитектор проектов «Архитектурной мастерской Арзиманова» Ифтихар Арзиманов считает, что джентрификация в Петербурге возможна. «В свое время был издан указ о переносе всех промышленных зон из центра города на окраины, в санитарно-защитную зону. Но стоило бы к исполнению этого указа грамотно подойти. Надо определить, какие промышленные районы можно застраивать, а какие – нет. Если производства вредные, то их действительно нужно выносить в санитарно-защитную зону.
А если нет, то, может быть, переносить их не нужно. Иначе это может привести к хаосу – неправильному распределению потоков людей в городе», – говорит Ифтихар Арзиманов.
Архитектор утверждает, что в этой связи могут возникнуть большие проблемы с пробками на дорогах: «Утренние пробки связаны по большей части с тем, что люди едут на работу в офисы, находящиеся в центре города, поэтому, чтобы еще больше не увеличивать эту нагрузку, нужно вынести из центральной части города часть бизнес-центров и сделать там зоны для комфортного и элитного жилья. Это позволит уменьшить в центре число точек приложения труда, перераспределить потоки и не создавать пробки в городе».
Также г-н Арзиманов убежден, что очень важно соблюдать нормы высотности, чтобы не нарушать видовые зоны города, не увеличивать плотность населения.
Пройти процесс джентрификации в ближайшее время, по мнению Ифтихара Арзиманова, может зона Обводного канала, в которой уже не первый год реализуются различные проекты по реконструкции или выносу промзон: «Нужно начать с пояса, который граничит с исторической частью города. Там уменьшить застройку и увеличить зону отдыха, рекреации, зону зеленых насаждений. Чуть подальше – во втором, третьем поясе – невысотное строительство, тоже рекреация и обязательное приложение труда людей».
За счет промзон в Петербурге можно было бы увеличить зеленые пояса, считает архитектор: «По этому принципу можно пойти частично, чтобы благодаря садам и паркам улучшить климат в городе. К тому же благодаря тому, что появятся новые места отдыха, застройщики могут заинтересоваться в строительстве в этих зонах комфортного жилья».

Трудная судьба промзоны

Заместитель генерального директора по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов уверен, что реализация планов по строительству жилой недвижимости в Петербурге возможна тремя путями: «Первый путь – уплотнительная застройка, которая за счет дефицита земли в освоенных районах и с точки зрения архитектурного и исторического облика города уже практически невозможна. Второй – комплексное освоение окраинных территорий, требующее значительных инвестиций в транспортную и социальную инфраструктуру. И третий, самый оптимальный путь и с точки зрения экономики, и с точки зрения эстетики для самого Петербурга – это освоение промышленных территорий, в том числе и в центре. Джентрификация предполагает облагораживание и удорожание стоимости недвижимости городских районов, что приводит к постепенному вытеснению промышленного производства за черты города», – говорит Виталий Коробов.
По данным эксперта, темпы освоения промзон, несмотря на трудности, с каждым годом возрастают, однако есть и проблемы: «В 2013 году под промышленность было занято 19 тыс. га земель, а сейчас осталось только 13 тыс. То есть площадь городских промпредприятий сократилась на 6 тыс. га. При этом только для 3,5 тыс. га по 15 промтерриториям есть градостроительная документация, которая позволяет выполнять с участками какие-либо юридические действия».

Вторая жизнь

Тем не менее, по оценке экспертов, около 30 жилых комплексов из почти 250 реализуемых в настоящее время на первичном рынке Петербурга (то есть 12%) – это площадки редевелопмента. «Всего на бывших промплощадках заявлено проектов на 10 млн кв. м жилья.
В частности, концепция застройки территории завода “Самсон” в Московском районе подразумевает возведение на ней свыше 540 тыс. кв. м жилья. “Аквилон Инвест” активно участвует в этом процессе, возводя здесь ЖК 4YOU», – рассказывает Виталий Коробов.
Высвобождение новых территорий большой площади в «сером поясе» Петербурга фактически вдохнет вторую жизнь в развитие первичного рынка Северной столицы и привлечет большое число новых инвестиций считает г-н Коробов: «Возможности площадок необходимо оценивать с учетом всех факторов местоположения: развитость соц­инфраструктуры района, близость к центру, соседство с парковыми зонами, водоемами, рейтинг района и т. д.
В целом в границах Санкт-Петербурга на территории промзон возможно строительство жилья от эконом- до премиум-класса. Но для таких площадок все же больше подходит жилье комфорт-класса, в основе которого – современные технологии строительства, улучшенные планировки квартир, комплексное строительство жилья и инфраструктуры».
По мнению Виталия Коробова, максимального эффекта при реорганизации промзон можно достичь путем синергии в одном проекте различных составляющих – жилой, офисной, торговой, спортивной и развлекательной недвижимости. Эксперт утверждает, что именно по пути создания многофункциональных кластеров идет в настоящее время освоение промышленных территорий.
Слово «джентрификация», как и большинство слов русского языка, которые только входят в наш лексикон и оканчиваются на «-ция», имеет весьма размытое значение. Это подтверждается высказываниями наших уважаемых экспертов, которые разошлись во мнениях главным образом потому, что понимают один и тот же термин по-разному. Очевидно, Петербургу не нужна джентрификация тотальная, а нужна ли она нашему городу в принципе, покажет время. Ввиду того, что понятие это для Петербурга новое, предстоит еще немало пересудов и споров до начала конструктивного полилога, в котором мы наконец заговорим об одном и том же.

Валентин Гаврилов

Джентрификация в Петербурге? Такое может произойти только в фильме жанра фэнтези.

Марина Шишкина

Джентрификация, хоть и имеет красивое название, – исторически результат классового расслоения, выраженный в агрессивном вытеснении бедных богатыми.

Ифтихар Арзиманов

Нужно вынести из центральной части города часть бизнес-центров и сделать там зоны для комфортного и элитного жилья. Это позволит перераспределить потоки и не создавать пробки в городе.

Виталий Коробов

Самый оптимальный путь и с точки зрения экономики, и с точки зрения эстетики для самого Петербурга – это освоение промышленных территорий, в том числе и в центре.

Любовь Большева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера