Галерея красивых домов и квартир
№6 / июнь'2017
Диспут-клуб «Векторы недвижимости»

Петербург ждет реновация 2.0?

Стартовавшая в 2008 году в Северной столице программа реновации «хрущевок» пробуксовывает, но уже идут разговоры о новой волне сносов по образцу Москвы.

В начале 2017 года мэрия Москвы объявила о планах снести в городе пятиэтажные панельные дома, а взамен построить новое жилье. Изначально масштабы сноса оценивались мэрией в 8 тысяч домов. Затем в предварительный список попало около 4,5 тысяч домов по всей Москве – это те, две трети жителей которых высказались за снос в ходе телефонного опроса. В перечень вошли пятиэтажки первого периода индустриального домостроения 1957–1968 годов и некоторые другие аналогичные дома, включая даже «сталинки» и девятиэтажки. 

Голосуй или проиграешь

Снос всех московских пятиэтажек по программе реновации обошелся бы, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей. Соответственно, если программа будет сокращена почти в два раза, то можно говорить о бюджете примерно в 2 трлн рублей. Дома будут снесены только по итогам голосования, которое продлится до 15 июня 2017 года. Отдать свой голос жители могут в электронной системе «Активный гражданин» и в центрах государственных услуг «Мои документы». Мнение тех, кто не проголосует, будет расцениваться как согласие на снос дома. Власти Москвы обещали, что дома, жители которых откажутся от сноса, будут капитально отремонтированы.
Сформированный список домов под снос может не только уменьшиться, если жильцы каких-то из пятиэтажек проголосуют против, но и увеличиться – за счет «спорных», согласно формулировке Сергея Собянина, домов. Это здания в плохом, по оценке мэрии, состоянии, жильцы которых выступили против сноса в ходе телефонного опроса.
Список пятиэтажек под снос не окончательный, а программа реновации не ограничена ни сериями домов, ни сроком. Жильцы могут сами предложить включение дома в программу реновации. Для этого необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома до 15 июля 2017 года. Если две трети собственников и живущих по соцнайму выскажутся «за», то дом может попасть в программу.

Обещания гаранта

Взамен квартир в «хрущевках» Москва обещает выселенным равнозначные квартиры с тем же числом комнат и жилой площадью и в пределах тех же районов, а также с ремонтом комфорт-класса. Однако окончательная процедура расселения пятиэтажек пока не утверждена – Госдума рассмотрела законопроект о сносе только в первом чтении.
Строить новое жилье будут волновым методом: сначала возведут стартовое здание, куда переселят жителей ближайших домов, на месте расселенных построят новый дом и так далее. Программа реновации ветхого пятиэтажного жилого фонда может растянуться на 30 лет – до 2047 года.
Президент Владимир Путин ранее заявил, что подпишет закон о реновации московских «хрущевок» только в том случае, если он будет гарантировать права граждан. По его словам, снос и переселение должны осуществляться таким способом и такими инструментами и средствами, которые не нарушают прав граждан, прежде всего право на собственность.
Московскую программу сноса пятиэтажек в Совете Федерации предлагают распространить на регионы. Сенатор Дмитрий Азаров подтвердил журналистам, что после «обкатки» в столице действие закона могут распространить на Петербург и остальные российские города-миллионники. С подобной инициативой также выступили руководители думских фракций КПРФ и ЛДПР Геннадий Зюганов и Владимир Жириновский.

Расселение по-петербургски

По оценкам экспертов, в Петербурге на сегодняшний день насчитывается около 10 тысяч пятиэтажных панельных домов. Доля хрущевок в общем объеме жилого фонда города составляет 29,8%, в них проживает около 12% горожан – более полумиллиона петербуржцев.
Как известно, попытка снести «хрущевки» в Петербурге уже была предпринята, правда в более мелком масштабе, нежели это может произойти в будущем вслед за Москвой. В Северной столице закон «Об адресной программе “Развитие застроенных территорий”» приняли в мае 2008 года. В том же году утвердили перечень домов под снос и заключили договор с компанией «Воин-В» (отвечает за квартал Ульянка) и четыре договора о развитии 22 территорий с компанией «СПб Реновация». Однако на сегодняшний день эти проекты можно считать проваленными. За время работы «СПб Реновация» и «Воин-В» исполнили свои обязательства по программе развития застроенных территорий на 1%. Программу должны были завершить к 2019 году. Но девелоперы еще в конце прошлого года попросили Смольный продлить сроки на десятилетие.
Компания «Воин-В», первой приступившая к реализации программы застроенных территорий, все квартиры в построенных под расселение домах продала. Она сумела расселить только несколько десятков квартир. «СПб-Реновация», получившая практически за бесценок (400 млн рублей) 9 тыс. га застроенных территорий (по цене менее 5 рублей 1 кв. м дорогостоящей городской земли) также не занимается расселением так активно, как хотелось бы, объясняя это в первую очередь тем, что больше половины кварталов, на которые распространяется программа, непригодны для ее реализации или же пригодны, но с большими трудностями, а также тем, что у жильцов пятиэтажек слишком завышенные ожидания.

Кто виноват?

Исполнительный директор «СПб Реновация» Андрей Репин утверждает, что программа такого масштаба и социальной значимости, как расселение пятиэтажек, может реализоваться только при активном включении в процесс властей.
Сложности реализации программы в Петербурге Андрей Репин объясняет столкновением с несколькими препятствиями. «Первое – это отсутствие в части кварталов свободных участков под строительство первых очередей, куда, собственно, планировалось переселять жителей ветхих домов. Условия программы реновации в нашем городе довольно жесткие – новое жилье должно быть предоставлено в границах квартала. Поэтому начать строительство и расселение на таких территориях физически невозможно. Варианты входа на такие территории нами прорабатываются, но все они требуют содействия Смольного: например, расселение нескольких домов силами города с последующей компенсацией с нашей стороны, – говорит исполнительный директор «СПб Реновация». – Вторая сложность – это отсутствие надежного алгоритма расселения. Мы можем расселить 99% квартир в сносимом доме, но один последний собственник способен остановить реновацию квартала, отказавшись переезжать и требуя за свое жилье баснословные суммы. Такие примеры в нашей практике встречались уже не раз – это так называемый “синдром последнего жильца”. Правовые механизмы для принудительного выкупа по рыночной стоимости в таком случае отсутствуют».
Тем не менее, по словам Андрея Репина, при всех сложностях, заложенных в программе, в последние годы «СПб Реновация» начала выходить на высокие темпы реализации. «На сегодняшний момент мы строим порядка 500 тыс. кв. м и входим по этому параметру в десятку крупнейших застройщиков Петербурга. Почти тысяча человек уже получила новое жилье. И все это без использования городских бюджетных средств», – утверждает Андрей Репин.

Берите ниже

Заслуженный архитектор РФ, руководитель архитектурного бюро «Студия 17» Святослав Гайкович считает, что «хрущевки» под снос пускать не нужно. «Слова “под снос” грубо описывают те мероприятия, которые необходимо сделать с “хрущевками”. Способы реновации этого вида жилья могут быть совершенно разными, щадящими, апробированными в европейских странах, которые давно прошли этот период», – уверен архитектор.
Генеральный директор компании «Партия еды» Михаил Перегудов считает, что «хрущевки» нужно снести при условии, что вместо них будет построено хорошее жилье, а бывшие собственники получат квартиры не хуже утраченных. «”Хрущевки”, особенно в нынешнем их состоянии – дома плохие по качеству, и их ремонт порой может быть сопоставим с постройкой нового дома», – полагает Михаил Перегудов.
«Преступлением» называет ситуацию, сложившуюся вокруг расселения «хрущевок» в Петербурге, заслуженный строитель, почетный архитектор и реставратор Санкт-Петербурга, директор архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов. «Ко всякому сносу нужно относиться очень осторожно. Сначала надо взвесить все за и против, а потом делать решительные шаги. Я противник таких глобальных вещей, которыми занимается “СПб Реновация”. Вместо сто­квартирных пятиэтажек строят многоэтажки. Тем самым плотность населения на этой территории превышает рамки разумного. Зеленых насаждений становится меньше из-за строительства паркингов. Условия жизни от этого не улучшаются. Я считаю, что если уж все-таки сносить “хрущевки”, то вместо них нужно строить максимум семиэтажные дома, но лучше – меньше», – говорит Рафаэль Даянов. Архитектор считает, что малоэтажное строительство уместно не только в центральных районах, но и на окраинах: «Нужно строить комфортное жилье, а не трущобы».
В качестве позитивного примера реновации Рафаэль Даянов приводит опыт Германии: «В Берлине, в районе Марцан, есть панельные дома, которые называются “платтенбау”. Немцы произвели их реконструкцию, уменьшив этажность до 3–4 этажей. Получилось очень комфортное и очень востребованное жилье. Так поступили не только в Берлине, но и в других немецких городах, например Халле».

Сносить нельзя реконструировать

«Хрущевки» не обязательно расселять – их можно реконструировать, убежден Святослав Гайкович. По его мнению, например, замена коммуникаций в пятиэтажках не представляет особой сложности: «Некоторые говорят, что сносить “хрущевки” нужно из-за того, что невозможно заменить коммуникации в них. Но никто не мешает старые коммуникации забросить и вместо них сделать новые нормальные коммуникации». Снос «хрущевок» – лишь один из способов решения, и далеко не самый предпочтительный, но уместный в тех ситуациях, когда иные методы не работают, признает Святослав Гайкович, добавляя, что вокруг пятиэтажек существует масса спекуляций, основанных на незнании населением архитектурно-строительных процессов.
Архитектор предполагает, что программа реновации «хрущевок» в Петербурге не прижилась, потому что на нее не было выделено достаточно средств и к тому же не хватило политической воли: «Структуры, которым было это поручено, не смогли правильно взаимодействовать друг с другом, возможно, еще и потому, что задача была плохо поставлена. Затем неадекватно началось ее выполнение. А ведь задача по реновации пятиэтажек очень сложная, в том числе и в социальном контексте, так как она связана с убеждением и переселением людей, с административно-политическими процессами».

Инвесторы слетятся на выгоду

Рано или поздно придется решать проблему ветшающих блочных домов хотя бы в центральных районах Петербурга, где земля дорога и свободных пятен под застройку нет. Михаил Перегудов считает, что девелоперов жилья классом выше «эконома» могут заинтересовать проекты расселения «хрущевок» в том случае, если им приглянется месторасположение, в котором они находятся: «Очевидно, инвесторов должны заинтересовать места более-менее недалеко от центра, с хорошей транспортной доступностью при условии, что город предложит хорошие условия».
Святослав Гайкович согласен, что застройщиков жилья средней и высокой ценовой категории могут привлечь проекты расселения «хрущевок», если будут учтены при этом их интересы: «Если будут освобождаться ценные территории для строительства комфортного жилья, тогда, наверно, инвесторы этим заинтересуются. При этом очень легко при поиске дополнительного интереса упустить основной. На мой взгляд, главная цель – это все-таки реконструкция “хрущевок” и забота о людях, которые оказались владельцами зданий в конце их эксплуатационного срока».
Мнения экспертов по вопросу расселения хрущевок разнятся, но все они сошлись на том, что процесс это довольно сложный и требующий тщательного подхода и детального разбора. Если Петербург ждет вторая волна программы реновации территорий, то, возможно, стоит учесть все проблемы, которые возникали с 2008 года и возникают по сей день. Или, быть может, городу пока не нужна новая программа реновации, и надо хотя бы разобраться со старой, ускорив переселение жителей «хрущевок» в новые дома.

Андрей Репин

Один последний собственник способен остановить реновацию квартала, отказавшись переезжать и требуя за свое жилье баснословные суммы.

Святослав Гайкович

Структуры, которым было это поручено, не смогли правильно взаимодействовать друг с другом, возможно, еще и потому, что задача была плохо поставлена.

Михаил Перегудов

«Хрущевки», особенно в нынешнем их состоянии – дома плохие по качеству, и их ремонт порой может быть сопоставим с постройкой нового дома.

Рафаэль Даянов

Если уж все-таки сносить «хрущевки», то вместо них нужно строить максимум семиэтажные дома, но лучше – меньше.

Любовь Большева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера