Галерея красивых домов и квартир
№4 / апрель'2017
Все статьи номера
Пульс недвижимости

Вчера рано, завтра поздно?

Сегодня приобрести готовое жилье новостройке по цене строящегося – это реально. Однако надо иметь в виду, что, скорее всего, это будет недвижимость с изъянами. На старте проекта больше риски, но лучше выбор и меньше цены.

Рассуждать о том, на каком этапе строительства лучше приобретать жилье, можно долго. Ведь единого рецепта в данном случае нет: все зависит от целей покупателя. «Покупка квартиры на каждом из этапов строительства имеет смысл, – говорит Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Центр развития». –

На старте продаж, как правило, есть специальные предложения, акционные квартиры по самой низкой стоимости. Ближе к началу ввода в эксплуатацию жилого комплекса цена может быть такой же, как и на более ранних этапах строительства, а объект уже готов и риски минимальные. Для тех, кто не может ждать и хочет сразу получить документы, подтверждающие право собственности, идеальный вариант – это покупка готовой квартиры».

Муки выбора

Если еще три-четыре года назад можно было с уверенностью утверждать, что, приобретая квартиру в сегменте «масс-маркет», который включает класс «комфорт», на начальном этапе, можно было сэкономить до 35% и более. Как раз на столько вырастала цена жилья, если считать от старта до завершения проекта. Однако сегодня эта цифра существенно различается в зависимости от комплекса. Где-то стоимость квартиры на начальном и на конечном этапе будет различной, но разница будет небольшой. В таком случае, если покупатель боится рисковать, то можно и подождать. Правда, выбирая квартиру популярного метража и планировки, надо быть готовым к тому, что ее на этапе ввода дома в эксплуатацию может уже не оказаться в продаже.
«Сегодня становится сложнее предсказать стоимость объекта по завершении строительства в случае его покупки на начальном этапе возведения дома, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – То есть инвестирование для покупателя усложнилось. Если раньше практически любой строящийся дом мог гарантировать определенную доходность в случае покупке на старте и перепродажи по окончании строительства, то сейчас прибыль инвестора существенно зависит от правильного выбора объекта. И тут только профессионал, прекрасно ориентирующийся в рынке, который работает в компании, продающей большой пул объектов, может дать хороший совет инвестору. Как по выбору застройщика, так и по выбору не только комплекса, но и даже квартиры. Кроме того, такой специалист всегда в курсе временных акций от застройщиков, которые позволяют приобрести жилье по более низкой стоимости. И, соответственно, заработать в итоге больше».
По словам эксперта, если говорить об интересном объекте с привлекательными ценами от надежного застройщика с положительной репутацией и опытом, то рост стоимости от старта проекта до его окончания может составить 30–35%. В среднем строительный цикл составляет 2–2,5 года. Однако есть на рынке и не слишком интересные объекты, в которых стоимость по окончании строительства, безусловно, вырастет, но не так сильно.
«На начальных этапах строительства объекты будут дешевле минимум на 10% – максимум на 30%, – считает Вячеслав Малафеев, владелец компании М16-Group. – Если анализировать рынок и местоположение объектов, можно спрогнозировать рост цен на 30% или 50%, связанный, например, с переездом крупных госкомпаний в этот район или с развитием инфраструктуры».

Скидки для первых

По словам Вячеслава Малафеева, самая главная преференция у покупателя на старте продаж жилого комплекса – это большой выбор квартир. «На начальных этапах строительства редко бывает продано больше 50% квартир, – отмечает эксперт. – Покупатель может выбрать квартиру понравившейся планировки, этаж, учесть много других важных моментов. Конечно, на этом этапе ниже цена: в 80–90% случаев застройщику выгоднее привлечь дольщиков, чем банки, для дальнейшего строительства. На начальной стадии застройщик особенно заинтересован в получении прибыли, поэтому часто готов делать дополнительные скидки на квартиры элитного класса и крупногабаритные объекты. Возможность использования материнского капитала, военной ипотеки, субсидий является дополнительным плюсом при покупке жилья на старте строительства».
Согласен с этим мнением и Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела». «Существенный плюс новостройки – возможность выбрать именно такую квартиру, какую хочется, с учетом этажа, расположения окон по сторонам света, с отделкой или без, – уверен он. – В готовом доме выбор вариантов будет в десятки раз меньше. А в наиболее востребованных домах квартиры по завершении строительства объекта могут не выходить на вторичный рынок годами».

Проверка не помешает

Риски вложения на старте по-прежнему существуют, их никто не отменял. «Конечно, если проект интересен, а компания неизвестна, если это новичок на рынке, тут лучше подумать и немного подождать, – советует Елена Зубова, руководитель отдела продаж ООО «УК Финанс». – И посмотреть на ход строительства, на финансовые результаты. Но все же не стоит надолго затягивать выбор, если есть потребность и возможность покупки, – в конце строительства меньше интересных предложений, и стоимость квадратного метра неуклонно растет».
Вячеслав Малафеев советует при покупке проверить застройщика. В частности, заглянуть в интернет и ознакомиться с новостями, связанными с деятельностью строительной компании. Стоит оценить уже готовые объекты застройщика, чтобы сложилось представление о качестве строительства и сроках сдачи. Ненадежные девелоперы нередко используют схему предварительных договоров, совершая двойные продажи или возвращая деньги дольщикам без процентов по окончанию строительства. «Не стоит покупать жилье у компаний с плохой репутацией, даже если они предлагают привлекательную цену, – уверен г-н Малафеев. – Гнаться за ценой в вопросах недвижимости рискованно».

Как не купить неликвид

«Сейчас отмечается сильное расслоение рынка по качеству возводимого жилья, – предостерегает Григорий Цветков, руководитель отдела продаж ООО ИСК «Вита». – Жилье низкого качества на завершающем этапе строительства может стоить столько же, сколько стоило и на старте проекта. И местоположение тоже влияет. Нельзя сравнивать Кудрово и Московский проспект, Парнас и Шушары, Крестовский остров и улицу Савушкина».
«Рискну предположить, что если готовое жилье в одном и том же доме стоит столько же, сколько на начальном этапе, то с ним что-то не так, – рассуждает Людмила Здоровецкая, начальник отдела продаж ГК «РосСтройИнвест». – В среднем по рынку по завершении проекта жилье дорожает примерно на 30%.
По нашим объектам удорожание в процессе строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию за последние годы составляло немногим более 30%. Отмечу, что хороший качественный дом от надежного застройщика продолжает дорожать и после ввода в эксплуатацию.
В отдельных случаях рост может достигать и 70–90%.
В наших объектах в момент введения дома в эксплуатацию более 90% квартир оказываются уже проданными. Но мы знаем, что на вторичном рынке в дальнейшем они продолжают расти в цене».
Таким образом, сегодня в некоторых новостройках Петербурга и пригородов в сегменте «масс-маркет» можно найти готовое жилье по цене строящегося. Однако при покупке, несмотря на то что строительство завершено, надо иметь в виду ряд факторов. Самое важное – правильно оценить качество проекта. Если в готовом здании остались в продаже квартиры, и их немало, значит, в объекте неминуемо присутствует какой-то изъян. Это может быть удаленная локация: в рекламном объявлении может сообщаться, что это дом у метро, а в реальности окажется, что до метро можно добраться только на машине, так как проект реализуется в отдаленном пригороде. Может выясниться, что, помимо удаленной локации, полностью отсутствует вся необходимая для жизни инфраструктура. Как, например, на намыве Васильевского острова. Еще один момент – качество строительства. Если сроки сдачи неоднократно переносились, а на стройплощадке работы долго не велись, может оказаться, что в итоге здание будет иметь совсем другие характеристики, чем было обещано.

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:

Стоимость готового и строящегося жилья сравнялась в нескольких районах города, прежде всего центральных. Там строятся в основном дома классов «бизнес» и «премиум», поэтому сближение цен объяснимо.
В спальных районах и за КАД разница в цене готовой и строящейся квартиры по-прежнему составляет от 15% до 30%.
В связи с этим покупателям, как и ранее, выгоднее приобретать строящееся жилье, если они могут подождать год-два ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, важный плюс новостройки на старте – возможность выбрать именно такую квартиру, какую хочется, с учетом этажа, расположения окон по сторонам света, с отделкой или без. В готовом доме выбор вариантов будет в десятки раз меньше.

Елена Зубова, руководитель отдела продаж ООО «УК Финанс»:

Приобретать недвижимость с интересной планировкой и видовыми характеристиками лучше всего в доме в период его строительства в крупной, стабильной компании. За последний год на рынок вышло несколько привлекательных объектов, которые могут удовлетворить самые высокие требования покупателя. Это жилой комплекс у самого Смольного собора, всего в двух шагах от него. Это объект вблизи Таврического сада, а также дом рядом с Летним садом. Как правило, такие объекты строят проверенные застройщики, с многолетним опытом, с безупречной репутацией и финансово устойчивые. Не стоит надолго затягивать выбор, если есть потребность и возможность покупки, – в конце строительства меньше интересных предложений. И стоимость квадратного метра неуклонно растет.

Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Центр развития»:

Покупка квартиры на каждом из этапов строительства имеет свой смысл. На старте продаж, как правило, есть специальные предложения, акционные квартиры по самой низкой стоимости. Для тех, кто не может ждать и хочет сразу получить документы, подтверждающие право собственности, идеальный вариант – это покупка готовой квартиры.
Застройщик ООО «Терминал-Ресурс» готов предложить квартиру в доме на любом этапе строительства.
ЖК «Образцовый квартал» полностью готов, в ЖК «Образцовый квартал 2» закончены строительно-монтажные работы и можно посмотреть любую заинтересовавшую квартиру, а ЖК «Образцовый квартал 3» только готовится к строительству. Все комплексы мало­этажные, оборудованы лифтами. Отопление осуществляется по системе «водяной теплый пол». Расположены дома в Пушкинском районе Санкт-Петербурга.

Григорий Цветков, руководитель отдела продаж ООО ИСК «Вита»:

Квартира в доме на начальном этапе, конечно, стоит дешевле. Изменение цены по завершении строительства значительное – от 10% до 35%. Самые большие преимущества покупки на начальной стадии строительства – это цена жилья и выбор квартир в комплексе. Есть и возможность взять более длительную рассрочку. На что стоит обратить внимание, покупая недвижимость и выбирая нужного застройщика? Обязательные уcловия – строительство по 214-ФЗ, порядок с проектной документацией. Важно, чтобы в ранее реализованных проектах у застройщика не было длительных задержек, а если они были, то не более шести месяцев. Стоит обратить внимание на обеспечение коммуникациями – это одно из главных условий. И не стоит забывать, что цена и качество тесно связаны.

Вячеслав Малафеев, владелец компании М16-Group:

С точки зрения ценообразования рынок недвижимости очень разный. Цена зависит от локации, качества строительства, наличия или отсутствия инфраструктуры. Кроме того, приобретая готовое жилье, мы всегда получаем меньше рисков: более 30% застройщиков в последнее время не смогли исполнить своих обязательств перед дольщиками вовремя. Готовое жилье приобретают для жизни сейчас, в то время как покупка в доме на начальных этапах строительства – это инвестиция в будущее. Средняя цена жилья в типовых новостройках – около 100 тыс. рублей за 1 кв. м. Цены варьируются в зависимости от месторасположения объекта, стадий строительства, надежности застройщика: чем он надежнее, тем выше цена. В Кудрово и Девяткино можно найти объекты с ценой 55–60 тыс. рублей за 1 кв. м, но в Петроградском районе – уже минимум 108 тыс. рублей.

Людмила Здоровецкая, начальник отдела продаж ГК «РосСтройИнвест»:

Рискну предположить, что если готовое жилье в одном и том же доме стоит столько же, сколько на начальном этапе, то с ним что-то не так. По нашим объектам удорожание в процессе строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию за последние годы составляло немногим более 30%. Безусловно, основное преимущество покупки квартиры на старте продаж – это экономия на цене квартиры. Но при этом хочется напомнить пословицу про бесплатный сыр, который бывает только в мышеловке. И обратить внимание покупателей на то, что кроме цены, особенно на начальном этапе строительства дома, чрезвычайно важны репутация и надежность застройщика, а также документация, качество и строгое соблюдение сроков строительства на предыдущих объектах.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера