Галерея красивых домов и квартир
№2 / февраль'2017
Диспут-клуб «Векторы недвижимости»

Строительный паралич?!

Несогласованность федеральных и городских законов привела к тому, что с января 2017 года строительство в зонах охраны в Петербурге – а это преимущественно центр города – фактически остановлено. Чиновники молчат, законодатели не успевают, девелоперы возмущаются, архитекторы негодуют. Но факт остается фактом.

Северную столицу в последние годы многие называют российским лидером по числу различных согласований и разрешений в сфере строительства. «Дорожная карта», снижение административных барьеров, потепление инвестиционного климата... Увы, для Петербурга это просто слова. В особенности если мы говорим о строительстве и реконструкции в центре города, где, как известно, ограничения самые жесткие. 

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» подтверждает все эти догадки. «На территории Санкт-Петербурга до сих пор не утвержден ни один нормативно-правовой акт, который бы реально сокращал административные барьеры в строительстве, – констатирует он. – И это несмотря на сформулированные уже больше 5 лет назад в “дорожной карте” предложения экспертов от строительных и саморегулируемых организаций. Все они нацелены на улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».

Погрязли в бумагах

«Количество законодательных актов, регламентирующих градостроительную деятельность как федерального, так и местного уровня, в последние полгода-год поражает воображение, – утверждает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». – Зачастую эти документы, принимаемые городом, призваны привести в соответствие местные подзаконные акты с изменениями в федеральном законодательстве. В большинстве случаев для городских чиновников это вынужденная мера. Но какие бы действия городской чиновник ни предпринимал, у всех этих решений есть свои последствия. Сейчас в результате этих действий мы можем наблюдать на рынке ситуацию ступора, паралича: новое строительство в охранных зонах остановлено».
Немного предыстории: в нашем городе градостроительные регламенты – основа для выдачи разрешения на строительство в зонах охраны. До 15 января 2017 года они содержались в городском законе № 820-7.
А вот после из этого закона нормы изымаются, с тем чтобы включить их в другой местный документ – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Но есть проблема: эти изменения в ПЗЗ могут быть внесены не раньше июля. Получается, что с января по июль градрегламенты действовать не будут. А значит, новое жилое строительство и реконструкция в охранных зонах будет невозможно.
Напомним, что в зоны охраны объектов культурного наследия попадают прежде всего Адми­ралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный районы. А также – частично – Выборгский, Калининский, Красногвардейский, Московский, Невский, Приморский и Фрунзенский районы.

Сколько ждать обещанного?

«Безобразие произошло, – возмущается Александр Карпов, руководитель Центра экспертиз ЭКОМ. – Что будет такая проблема, было известно заранее. Когда была принята новая редакция городского закона о границах зон охраны объектов культурного наследия, депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга справедливо интересовались у представителей Комитета по градостроительству и архитектуре о том, успеет ли он подготовить необходимые регламенты. Было обещано, что они будут готовы к сентябрю 2016 года. Чтобы затем можно было провести необходимые публичные слушания и выпустить постановление правительства».
Однако все опасения оправдались. «Но этого не произошло и к январю 2017 года, – уверяет Александр Карпов. – Увы, КГА часто не выполняет своих обещаний. То же самое касается и региональных норм градостроительного проектирования. Это системное бездействие! Ни в том, ни в другом случае оно ничем не оправдано».
«Можно ли было сделать как-то иначе? – задается риторическим вопросом Марк Лернер. – Я уверен, что любые документы могут быть созданы и утверждены не в хаотичном порядке. А все-таки я убежден, это можно сделать – в более осмысленном, системном режиме. Для этого чиновники должны поменять методы своей работы. Этот вопрос не решается на уровне одного отдельно взятого комитета в рамках нашего города. Думаю, это должно быть какое-то комплексное решение. И тут мы упираемся в главу города».
Пока в кулуарах власти идет обсуждение. «17 января этого года в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга, на котором обсуждались изменения в ПЗЗ, – говорит Алексей Белоусов. – Необходимость подготовки связана с вступлением в силу новой редакции закона № 820-7, а также с изменениями в Градостроительном кодексе РФ. Предусматривается новый порядок подготовки и утверждения планировочной документации, ее новый состав, вводятся новые процедуры развития территорий».
Готовятся и градостроительные регламенты. Но пока документ носит гордый статус проекта изменений в ПЗЗ. Для того чтобы проекту стать реально действующим документом, ему нужно пройти еще много инстанций. «После обсуждения на Комиссии поправки будут направлены на проверку соответствия законодательству в КГА, – добавляет Алексей Белоусов. – Затем – для прохождения публичных слушаний. После принятия соответствующего постановления правительства Петербурга их включат в текст ПЗЗ. Но все это произойдет только к июлю 2017 года. Это затянет сроки согласований проектов строительства на неопределенно долгое время. И полностью блокирует работу девелоперов в центре города более чем на полгода, создав дополнительные административные барьеры».

Острый вопрос

Строительство в центре Петербурга всегда остается острым вопросом для целого ряда групп. Законодатели, градозащитники, чиновники, девелоперы... Каждый защищает определенные интересы. И каждый по-своему прав.
Чего, несомненно, не хватает – четких правил игры.
«В идеале, режим зоны охраны должен содержать исчер­пывающие требования для каждого земельного участка, – говорит Алексей Ковалев, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга. – Такая система действует, например, в Стокгольме. Там под режим регулирования попадает вся застройка вплоть до середины XX века. Увы, у нас такая детализация отсутствует, несмотря на то, что вопросы об этом я ставлю перед КГИОП и КГА в течение 20 лет. Поэтому для определения соответствия проекта строительства (реконструкции) объектов недвижимости режимам зон охраны законом Санкт-Петербурга в ряде случаев предусмотрено проведение экспертной оценки в порядке, установленном КГИОП».
«Весь центр должен быть описан, – уверяет генеральный директор «Master девелопмент» Вячеслав Семененко. – И все регламенты развития и реставрации этой зоны должны быть определены на старте. Центру нужны инвестиции! А отсутствие прозрачных правил фактически не позволяет инвесторам тут работать. Реализуются отдельно взятые проекты. И это проблема нашей власти. Нужно выстраивать диалог и с инвесторами, и с градозащитниками, и с людьми, которые живут в центре. Четко разработанные и закрепленные правила могут решить проблему длительных согласований раз и навсегда».
Архитекторы поддерживают: центр нельзя совсем не трогать. «Ни один город со сформировавшимся историческим центром не может быть в полной мере законсервирован, – уверена Елена Шарова, гендиректор архитектурно-рестраврационной мастерской «Вега». – Согласно петербургской стратегии сохранения культурного наследия, координирование “интересов охраны культурного наследия с необходимостью развития и реконструкции территорий” является одной из главных задач».
Нельзя сказать, что ничего для улучшения ситуации не делается. По словам Алексея Ковалева, ряд спорных положений были уточнены в последней редакции закона. Было непонятно, как на практике применять норму о том, что возводимое здание не должно быть выше соседнего исторического дома. Новая редакция режимов говорит теперь не о здании, а о его лицевом фасаде. «Несмотря на все проблемы, режимы зон охраны в Санкт-Петербурге являются наиболее проработанными и конкретными в России, – уверен депутат. – Произвол при применении режимов сведен к минимуму».

История в тени

Вопросы есть и к девелоперам. «Мы не сходимся во мнениях чаще всего в параметрах высотности зданий, – констатирует факт Александр Карпов. – Я считаю, что в некоторых случаях высотность 28–35 м – это превышение, так как соседние здания-памятники оказываются в тени таких построек. Ведь основная функция наложенных ограничений – это сохранение архитектурной среды».
Из-за этого, увы, возникают и градостроительные ошибки. «За последние 20 лет в зонах охраны появилось огромное количество уродливых диссонирующих объектов, – недоволен Алексей Ковалев. – В центре это в основном офисные здания и гостиницы. С градостроительной точки зрения размещение этих объектов в массиве жилой застройки центра не оправдано.
В нашем случае это еще и удар по облику объекта Всемирного наследия. Достаточно сказать, что диссонирующие новые объекты разрушили почти все площади в центре. Владимирская площадь – “Регент-холл”, Исаакиевская площадь – отель “Ренессанс Балтика”, Сенная площадь – ТК “ПИК”, площадь Восстания – ТК “Стокманн”, площадь Островского (ансамбль К.И. Росси) – вычурное массивное здание 2А “Палаццо” и другие».
Эксперты отмечают и другие проекты, которые, по их мнению, уродуют окружающую застройку своим присутствием. «Например, проект “Интерколомниума” – жилой комплекс “Мендельсон” от “Балтийской коммерции” на Пионерской улице, 53, в Петроградском районе, – приводит пример Александр Карпов. – Это ужасно даже на фоне окружающей современной застройки, которую тоже нельзя назвать идеальной. Это неуважение как к жителям, так и к окружающей градостроительной среде».

Дело за градоначальником

Диалог между застройщиками и Градсоветом наметился. По словам Александра Карпова, по строительству в зонах охраны пришли к консенсусу. Удается находить компромисс между экономическими целями застройщика и целями сохранения архитектурной среды. Например, есть удачный пример: девелопер откорректировал в соответствии с мнением Градсовета проект на Московском проспекте, 114, созданный «Интерколомниумом». Причем удалось и сохранить экономику, и создать гармоничный проект, который удачно впишется в архитектурную среду. Далеко не всегда требования к облику проекта в охранных зонах ведут к экономическим потерям. Скорее это повышает мастерство архитекторов и позволяет создать интересные с точки зрения архитектуры дома.
Алексей Ковалев к позитивным случаям относит капитальный ремонт жилых исторических зданий при сохранении их жилой функции, исторических фасадов и элементов интерьеров. «Проводить обновление исторического жилого фонда при сохранении структуры застройки земельных участков мешают действующие СНИПы, нормативы требуют сноса дворовых флигелей, – утверждает он. – Попыткой снять неоправданные запреты было внесение нашим Законодательным собранием на рассмотрение Госдумы законопроекта об историческом центре Петербурга. В случае его принятия мы бы смогли самостоятельно производить техническое регулирование на региональном уровне. Проект был встречен в штыки правительством РФ и отклонен. Проблема осталась».
Марк Лернер же видит проблему в другом. И прямо об этом заявляет. «Получается так: пока не будет политической воли, пускай даже на городском уровне, ничего не изменится, – уверен он. – Поэтому, пока все останется так, инвестиционный климат будет либо дальше ухудшаться, либо останется на том же “замороженном” уровне. Пока при таком бездействии властей мы живем, объем накопленных проблем будет множиться. Не все уж совсем плохо: на федеральном уровне был принят ряд хороших законов. Да и на городском есть удачные примеры. Это-то и удручает: есть и у нас здравые решения. Но без стратегического взгляда со стороны главы Северной столицы в этом отношении, я, увы, никакого позитивного будущего для застройщиков, да и для самого города, не вижу».

Алексей Белоусов

На территории Петербурга до сих пор не утвержден ни один нормативно-правовой акт, который бы реально сокращал административные барьеры в строительстве.

Марк Лернер

Сейчас мы можем наблюдать на рынке ситуацию ступора, паралича: новое строительство в охранных зонах остановлено.

Александр Карпов

Я считаю, что в некоторых случаях высотность 28–35 м – это превышение, так как соседние здания-памятники оказываются в тени таких построек.

Вячеслав Семененко

Центру нужны инвестиции! А отсутствие прозрачных правил фактически не позволяет инвесторам тут работать.

Елена Шарова

Ни один город со сформировавшимся историческим центром не может быть в полной мере законсервирован.

Алексей Ковалев

За последние 20 лет в зонах охраны появилось огромное количество уродливых диссонирующих объектов. В центре это в основном офисные здания и гостиницы.

Александра Авдеенко Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера