Галерея красивых домов и квартир
№11 / ноябрь'2016
Пульс недвижимости

Эволюция комфорт-класса

Несмотря на сложные экономические условия, большинство участников рынка недвижимости сегмента «комфорт» не только не снизили качество своих проектов, но и, наоборот, улучшили. Этому способствует конкуренция на рынке, которая продолжает расти.

«Единой методики для определения классов новостроек на рынке практически не существует, – говорит Александр Рогатых, председатель совета директоров холдинга «Аквилон-Инвест» (застройщик проекта «КосмосStar»). – Если сравнивать с соседними сегментами, то в отличие от жилья бизнес-класса новостройки класса “комфорт” имеют более обширную географию. Они строятся в микрорайонах по всему периметру Санкт-Петербурга, например в Московском районе».

В популярных местах

Согласно классификации Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», которой пользуются многие участники рынка, в целом жилая недвижимость комфорт-класса может строиться на масштабных участках в центре Петербурга, в спальных районах города, на окраинах и в ближайших пригородах.
«В основном ареал строительства – популярные “спальники” недалеко от станций метро и других центров притяжения, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Например, новая часть Васильевского острова, большая часть Выборгского района – допустим, у станций метро “Удельная” и “Озерки”, часть Кировского района от Ленинского проспекта до Александрино, многие локации Приморского района и другие аналогичные места. В отдельных случаях проекты комфорт-класса могут находиться на удалении от станций метро. Или в зонах, где строится эконом-класс, но встречаются отдельные проекты класса “комфорт”».
По словам эксперта, зоны строительства комфорт-класса имеются и в пригородной части Ленинградской области. Например, в Кудрово с появлением проекта Setl City «Семь столиц» рядом с крупнейшим комплексом «МЕГА-Дыбенко» началось активное строительство жилья этого класса. Этот микрорайон, несмотря на то что находится в пригороде, полностью соответствует всем параметрам класса «комфорт». Здесь застройщиком взят высокий уровень во всем: начиная от оформления дворовых территории и фасадов домов и заканчивая качеством отделки и комфортностью планировочных решений квартир. В микрорайоне работают детский сад и школа, которые построены Setl City в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Все это способствует тому, что стоимость жилья, по которой здесь продаются квартиры, соответствует среднегородской цене.

Границы сглажены

«Разница между домами эконом-класса и комфортного сегмента сегодня практически нивелирована, – добавляет Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент». – Например, если изначально покупателям предлагались квартиры со стандартной отделкой, то сейчас – с улучшенной. На полу постелен ламинат, стены выложены кафелем до потолка, квартиры оборудованы сантехникой. Если раньше спуск лифтов на нулевой этаж подземной стоянки считался преимуществом элитного жилья, то сейчас такие опции есть и в масс-маркете. Со стороны потребителя требования к качеству и “начинке” домов растут год от года. Чтобы оставаться в заявленной классности, нужно задумываться о повышении уровня удобств – о таких возможностях, как доставка к лифту крупногабаритных грузов, качественная инженерия и отделка. Так, например, в нашем
ЖК “Огни Залива” стояки зашиты коробами, горизонтальная разводка отопления, лифты “Мицубиси” – все это еще три-пять лет назад можно было увидеть только в комфорт-классе».
Александр Рогатых добавляет: в отличие от эконом-класса, дома, которые позиционируют в сегменте «комфорт», строятся по индивидуальным проектам. «Чаще всего с использованием монолитной конструкции, – перечисляет он. – Высота потолков в таких новостройках начинается от 2,6 м. Гораздо лучше, чем в комплексах эконом-класса, теплоизоляция и шумоизоляция. Обычно предлагается несколько вариантов планировок квартир. Также характерно наличие предложений с чистовой отделкой. Стоит такое жилье чаще всего на 10–15% дороже, чем в новостройке эконом-сегмента. Однако по соотношению цены и качества превосходит другие классы жилья».

Спорные вопросы

По мнению Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», многие проекты, которые застройщики относят к комфорт-классу, по объективным критериям не могут быть классифицированы выше сегмента «эконом». Например, площадь однокомнатных квартир в объектах комфорт-класса не может быть менее 34 кв. м – признак, по которому очень многие представленные на рынке новостройки не смогли бы подняться на уровень выше эконом-класса. «С нашей точки зрения, настоящий комфорт-класс – это отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные инженерные опции, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий», – уверен он.
Согласна с экспертом и Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI. «Застройщики иногда лукавят с терминами, – утверждает она. – И далеко не все объекты, позиционирующиеся как комфорт-класс, действительно обладают необходимыми опциями».
Горячие споры длятся до сих пор, но сегмент продолжает свое развитие. Статистика сегмента комфорт-класса в Петербурге такова. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в городе и пригородах в продаже порядка 1,7 млн кв. м строящегося жилья в сегменте «комфорт». В предложении жилья этого класса 37% однокомнатных квартир, 31% двухкомнатных, 17,5% – студий, 13% – трехкомнатных квартир и 1,5% – четырехкомнатных. В обжитых районах города средняя цена квадратного метра в комфорт-классе сегодня – порядка 120 тыс. рублей, тогда как в эконом-классе – 88,8 тыс. рублей. В пригородной зоне Ленобласти комфорт-класс стоит в среднем 89,2 тыс. рублей за 1 кв. м, а эконом-сегмент – 68,4 тыс. рублей за 1 кв. м.

Качество растет

Большинство участников рынка отмечают: несмотря на сложную экономическую ситуацию, которая сложилась в нашей стране в последние годы, в основном застройщики «держат марку». И, более того, улучшают свои проекты и с точки зрения планировочных решений, и с точки зрения отделки квартир и общих зон, и с точки зрения благоустройства территории и обеспечения всей необходимой инфраструктурой. Способствуют этому и масштаб большинства проектов, который подразумевает длительные продажи, и, само собой, конкуренция, сложившая на рынке.
«Одна из актуальных тенденций рынка новостроек – разнообразие дополнительных опций в жилых комплексах, – говорит Александр Гарашкин, заместитель генерального директора Richness Realty. – Застройщики уделяют все больше внимания основным атрибутам сегмента “комфорт”: создаются красивые и современные решения для внутренней территории, внедряются системы круглосуточного видеонаблюдения и ограниченного доступа во двор и многое другое».
По мнению начальника отдела маркетинга ГК «РосСтрой­Инвест» Олеси Хоронеко, главное отличие нынешних проектов комфорт-класса, которые реализуются в Петербурге, в том, что сейчас «комфорт» стал доступен для большего количества людей. За счет усиления конкуренции на рынке новостроек сейчас можно за те же деньги получить более качественное жилье с большим набором опций, чем это было ранее.
«Во всех объектах холдинга “Аквилон-Инвест” внедрены самые передовые европейские принципы проектирования внутреннего пространства, которые у нас получили собственное название: “разумные метры”, – отмечает Александр Рогатых. – Главное преимущество этой концепции состоит в том, что жилое пространство уже на этапе проектирования учитывает образ жизни и особенности современных горожан. А потому в итоге получается значительно более удобным и функциональным, чем стандартные квартиры. Соответственно, не нужно платить за лишние метры».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

Визитная карточка нашей компании «Строительный трест» – современные кирпичные жилые комплексы комфорт-класса и выше. В настоящее время мы ведем строительство четырех объектов комфорт-класса. Это жилые комплексы «Лиственный» в Выборгском районе Санкт-Петербурга, «Капитал» в Кудрово, «NEWПитер» в поселке Новоселье Ломоносовского района области и «Пляж» в Сестрорецке, который был выведен в продажу летом этого года.
На рынке недвижимости нашего региона классификация жилья по-прежнему является достаточно условной. Сегодня каждый застройщик при определении класса в первую очередь ориентируется на собственный опыт. Соответственно, в большинстве проектов заявленный класс является просто маркетинговым ходом.

Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

Может ли быть комфортным жилье, если на поездку в центр города приходится тратить два часа? Навер­ное, нет, когда речь идет не о малоэтажном загородном проекте. В глазах потребителей статус многоэтажных комплексов за Кольцевой автодорогой всегда ниже, чем в традиционной части города, независимо от характеристик самого продукта.
Сегодняшний покупатель хочет, чтобы комфорт-классу соответствовала не только квартира, но и дом, и подъезд, и дворовая территория. В парадных должны быть просторные холлы, удобные колясочные, лифты известной марки, в квартирах – рациональные планировки, где найдется место и гардеробным, и кладовым, и другим полезным помещениям, которые делают жизнь удобнее… Такие небольшие детали существенно повышают уровень комплекса в целом.

Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Несмотря на то, что дома первой очереди ЖК «Огни Залива» снабжены инженерной инфраструктурой, соответствующей комфорт-классу, они позиционируются как проект эконом-класса. Но в дальнейшем, по мере застройки квартала, классность жилья будет повышаться. Это случится тогда, когда застройка подойдет к самому Финскому заливу и откроется новая станция метро.
В локациях, находящихся недалеко от станций метро, рядом с различными рекреационными объектами и историческими объектами более логично возведение жилья комфорт-класса с современными инженерными и инфраструктурными решениями, специальными опциями, отвечающими новейшим требованиям.
Сложно назвать домом комфорт-класса комплекс, который состоит только из однокомнатных квартир и квартир-студий.

Александр Гарашкин, заместитель генерального директора Richness Realty:

Одна из актуальных тенденций рынка новостроек – разнообразие дополнительных опции в жилых комплексах. В большинстве жилых комплексов решены проблемы парковки. Непосредственно на территории проектов реализуются объекты социальной и торговой инфраструктуры, что, конечно же, очень удобно для жизни. Готовая отделка также становится все интереснее для потребителя – и по материалам, и по дизайнерским решениям.
Одно из ключевых отличий современного комфорт-класса от домов эконом-сегмента – это менее «плотная» квартирография. Если в эконом-классе застройщики делают упор на квартиры маленькой площади, особенно студии, то в
комфорт-классе больше двухкомнатных и трехкомнатных квартир и, соответственно, меньше квартир на этаже.

Олеся Хоронеко, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»:

Комфорт-класс в нашем городе можно условно разделить еще на два подсегмента: эконом-комфорт и
бизнес-комфорт. Последний имеет такую характеристику, как отсутствие квартир-студий. Либо они есть, но их площадь – от 40 кв. м. Кроме того, в проекте – неплотная застройка, не более шести-семи квартир на этаже, дизайнерское оформление холлов, импортные лифты, качественные материалы и улучшенная инженерия, интересная архитектура, инфраструктура в шаговой доступности от дома, продуманное наполнение коммерческих помещений, обеспеченность машиноместами, закрытый двор без машин, наличие домофона и консьержа. В квартирах – хороший вид из окон, потолки от 2,75 м и выше, увеличенные площади, кухни от
14 кв. м. Считаю, что доля данного сегмента на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга будет только расти.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера