01/09/2016 Пульс недвижимости

Дорогое жилье: готовность номер один

В высоких ценовых сегментах ситуация, когда квартиры остались в продаже после ввода дома в эксплуатацию, – это норма. Ведь именно тогда, когда комплекс готов, покупатель может придирчиво и тщательно рассмотреть и оценить будущее жилье.

«Многие состоятельные покупатели предпочитают приобретать жилье на последних стадиях строительства или уже после ввода объекта в эксплуатацию, – рассказывает Андрей Петров, руководитель Центра элитных проектов «Петербургская Недвижимость». – Оценить открывающийся вид из окна, качество строительства, удобство местонахождения самой квартиры на этаже наилучшим образом можно на этапе, когда дом уже построен».

Почувствовать дом

По оценкам различных участников рынка, в среднем от 20% до 50% квартир высокого класса остается в продаже от застройщика после ввода здания в эксплуатацию.
«В сегменте бизнес-класса примерно треть квартир продается на завершающем этапе строительства, – подтверждает Павел Бережной, директор по развитию группы компаний «С.Э.Р.». – На сегодняшний день на первичном рынке большинство покупателей ищут квартиру для себя. Поэтому высокая стадия готовности дома позволяет им сразу оценить темпы строительства, “почувствовать”, как следует рассмотреть свою квартиру. Кроме того, новостройки с близким сроком сдачи создают большую конкуренцию вторичному рынку жилья аналогичного сегмента. Это квартиры в жилых комплексах, которые вот-вот будут сданы. От вторичного рынка их отличает наличие абсолютно новых инженерных коммуникаций. И при этом стоимость квадратного метра в них пока еще соответствует цене строящегося жилья».
Тем не менее, есть и возражения. «Спрос на квартиры в готовых новостройках особенно сильно вырос в 2015 году, когда у покупателей стали появляться опасения в стабильности рынка и реальных сроках сдачи жилых комплексов, – делится информацией Арсений Прозоров, директор по продажам компании «Фонд Квартир». – Сегодня эти сомнения ушли. И сейчас мы отмечаем, что все больше клиентов предпочитают приобрести жилье в строящихся домах. Потому что покупка недвижимости на этапе строительства – это возможность выбрать квартиру большей площади, лучшей планировки за те же деньги, что и в готовых домах. Приобретение недвижимости – это серьезная покупка. Как правило, человек рассчитывает проживать в квартире достаточно долгое время. И очень важно, чтобы жилье было просторным и уютным. Можно утверждать, что, приобретая квартиру в строящемся доме, вы с большей вероятностью купите квартиру своей мечты дешевле, чем в готовом».

Выбор ограничен

Бывает, что по завершении строительства в продаже уже нет жилья определенного типа. Зачастую даже в проектах высокого класса после сдачи дома в продаже остаются особенные квартиры. Например, жилье самой большой площади. И, соответственно, самое дорогое. Или пентхаусы с эксклюзивными видами из окон, которые стоят дороже не только из-за метража или расположения квартиры на самых высоких этажах здания, но и в целом из-за своих характеристик. При этом квартир небольшой площади, но с удачным видом из окна по окончании строительства может в продаже уже не оказаться.
Впрочем, в наибольшей степени это утверждение касается квартир комфорт-класса. «В проектах комфорт-класса, если нет ошибок в квартирографии, срок продажи квартир в готовых новостройках обычно не превышает шести месяцев после сдачи объекта и начала передачи ключей новоселам, – уверен Михаил Гущин, директор по маркетингу компании «Северный город». – Это нормальный срок для рынка. Спрос на готовые новостройки, безусловно, есть. Он активизируется примерно за полгода до сдачи объекта, когда уже видно, что жилой комплекс построен, идут внутренние работы, доработка фасада, благоустройство территории. К моменту завершения строительства в продаже остаются считанные квартиры, не более 10% от всего товарного запаса».
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недви­жимость», ко времени ввода в эксплуатацию строящегося дома в сегменте масс-маркет, который включает и комфорт-класс, непроданными остаются в среднем до 5–15% от всех квартир в доме. При этом по-прежнему есть на рынке успешные объекты, в основном небольшие, не включающие несколько очередей
строительства, где к моменту сдачи не остается в предложении почти ничего. В таких объектах не находят своего покупателя на стадии строительства единичные квартиры – возможно, с изъянами или с неудачным планировочным решением. Впрочем, встречаются на рынке строящиеся дома комфорт-класса, где до 50% квартир оказываются непроданными к моменту сдачи. Ответ на вопрос, почему так получается, очевиден: это проект либо с завышенными ценами, либо с неудачной концепцией и квартирографией, либо с неудобным местоположением, либо все вместе взятое.
В целом, по данным аналитиков, на последних этапах строительства в классе «комфорт» остаются чаще всего квартиры двухкомнатные и трехкомнатные, достаточно большой площади.
В среднем жилья такого типа по окончании реализации проекта может оставаться до 25–35% от первоначального количества квартир такого типа в продаже. Это связано как с их ценой – на такое жилье многим потенциальным покупателям просто не хватает средств, – так и с тем, что покупатели, нацеленные на приобретение больших квартир, имеют другую психологию, нежели те, кто нацелен на скромные «однушки» и студии. Они готовы дождаться окончания строительства, чтоб увидеть свою квартиру. Но не платить «за воздух», хотя это может обойтись значительно дешевле на начальном этапе возведения жилого здания.
При этом на этапе окончания строительства такие популярные типы квартир, как стандартные студии и небольшие
однокомнатные, найти сложнее. Либо это возможно, но в продаже будут представлены не все типы планировочных решений, что были на старте проекта. Если ликвидное жилье оказывается еще не реализованным, то в любом случае выбор окажется ограничен: остается максимум 10–15% от общего числа квартир такого типа в доме.

Жилье ждет покупателей

Как рассказал Андрей Петров, в продаже у «Петербургской Недвижимости» – эксклюзивного брокера квартала высокого класса Riverside от Setl City на Ушаковской набережной – осталось чуть менее 20% квартир в этом комплексе. Это жилье различного типа – от достаточно скромных студий до просторных пятикомнатных пентхаусов с панорамными видами. Стоимость квадратного метра в готовых домах – жилая часть проекта была сдана в эксплуатацию несколько месяцев назад – начинается от 122 тыс. рублей за «квадрат». По информации эксперта, интерес к проекту по-прежнему высок.
По словам Михаила Гущина, готовые квартиры в сегменте «комфорт» у компании «Северный город» есть только в одном проекте. Это жилье в сданных домах загородного микрорайона под названием Mistola Hills, который расположен во Все­воложском районе Ленинградской области в семи километрах от Санкт-Петербурга.
«Компания “БФА-Девелопмент” сейчас реализует квартиры в сданном жилом комплексе «Огни Залива», – рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Он в первую очередь вызывает интерес у людей, которые нацелены на скорый переезд. В настоящее время квартиры в комплексе “Огни Залива” передаются дольщикам. И более 90% жилья принимается ими с первого раза. Многие покупатели переселяются сразу после получения ключей, так как все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой и готовы для жизни. Квартирография практически полностью ориентирована на семьи с детьми – преобладают двухкомнатные квартиры, студий совсем немного. Поскольку мы уже два года работаем в условиях кризисных явлений, то после сдачи остался большой выбор квартир. На бурно растущем рынке это было для нашей компании нехарактерно».
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», для этого застройщика продажа квартир на высокой стадии готовности объекта – довольно частый вариант реализации. «В настоящее время мы предлагаем квартиры в следующих готовых жилых комплексах, – перечисляет эксперт. – Это “Лиственный” в Выборгском районе Санкт-Петербурга, “Капитал” в Кудрово и “NEWПитер” в поселке Новоселье. Готовое жилье приобретается по договорам купли-продажи».

Андрей Петров, руководитель Центра элитных проектов «Петербургская Недвижимость»:

В одном из самых интересных проектов высокого класса от Setl City в продаже еще остались различные варианты комфортабельных квартир. Это квартал Riverside на Ушаковской набережной, где жилая часть проекта уже введена в эксплуатацию. Жилой комплекс расположен на природном полуострове на участке размером
8 га. Такое местоположение позволяет отделить жилое пространство от шума окрестных магистралей. Из окон комплекса открываются виды на зелень Крестовского и Каменного островов, на Ушаковский мост, на воды притока Невы, на Строгановский сад. Есть в продаже уникальные квартиры с видом сразу на три реки – Черную речку, а также Большую и Малую Невки. Также в реализации есть жилье, откуда открывается вид на зеленый благоустроенный двор с ландшафтным дизайном. В центре комплекса на площади вскоре заработает фонтан.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

В компании «Строительный трест» продажа квартир на высокой стадии готовности объекта – частый вариант реализации жилья. Для покупателя выгода такого предложения очевидна: не надо ждать сдачи дома, можно сразу получить ключи от новой квартиры. А риск задержки ввода в эксплуатацию изначально исключен. При этом покупатель, посетив объект, может сразу оценить качество строительства, видовые характеристики, планировку квартиры и другие важные параметры.
Готовое жилье приобретается по договорам купли-продажи. Стоит отметить, что покупатели могут купить квартиру в сданном доме, воспользовавшись программами ипотечного кредитования и рассрочки от застройщика. В настоящее время мы предлагаем квартиры в готовых комплексах «Лиственный» в Выборгском районе города, «Капитал» в Кудрово и «NEWПитер» в поселке Новоселье.

Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.»:

В нашем жилом комплексе под названием «Усадьба на Ланском», который выведен на рынок год назад, мы, как и планировали, реализовали около 30% всех квартир. Договоры заключили в первую очередь те покупатели, которые ждали старта продаж в нашем проекте. Таким клиентам, на мой взгляд, интересно прежде всего местоположение нашего комплекса. Дом возводится, с одной стороны, в историческом районе сталинской застройки Ланской, с другой – его окружают многочисленные парки.
Еще 30% планируем продать на стадии строительства.
А оставшуюся часть квартир реализуем либо на завершающем этапе, либо после сдачи объекта в эксплуатацию. Но конечно, стоит отметить, что к этому моменту останутся далеко не все планировки и метражи. Поэтому наиболее благоприятное время для покупки квартиры как раз середина строительства.

Михаил Гущин, директор по маркетингу компании «Северный город»:

Минус готовых новостроек – в том, что на такие квартиры редко распространяются рассрочки от застройщика, а также ипотека с государственной поддержкой. То есть процентные ставки для ипотечных покупателей в таких объектах изначально будут выше, чем при покупке строящегося жилья в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области.
В компании «Северный город» квартиры в сданных домах сейчас можно приобрести только в одном объекте – загородном микрорайоне Mistola Hills во Всеволожском районе в 7 км от города. Предложение интересно своим форматом. Это жилье в многоквартирном, но невысотном доме, на природе, в окружении зелени, с разнообразной инфраструктурой, широкими возможностями для спорта и отдыха. И при этом с той особой атмосферой спокойствия, которая бывает за городом.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Компания «БФА-Девелопмент» в настоящее время реализует квартиры в сданном жилом комплексе «Огни Залива» в Красносельском районе Санкт-Петербурга. В проекте, удачно расположенном недалеко от южного побережья Финского залива, преобладают двухкомнатные квартиры, студий совсем немного.
Жилье в сданных готовых новостройках приобретается по договорам купли-продажи. При этом также действуют военная ипотека и ипотека с господдержкой, ею можно воспользоваться в течение года после ввода объекта в эксплуатацию. В настоящее время минимальная ставка составляет 11,2% годовых, поэтому наши покупатели с удовольствием пользуются этим продуктом. Также в оплату можно внести материнский капитал, субсидии. Объект аккредитован ведущими российскими банками.

Арсений Прозоров, директор по продажам «Фонд Квартир»:

На этапе строительства дома в предложении всегда максимальный выбор квартир. В комплексах комфорт-класса к моменту сдачи дома обычно проданы практически все небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В домах более высокого уровня другая ситуация. Зачастую в таких объектах и после сдачи сохраняется разнообразие выбора квартир в продаже. Как правило, покупка недвижимости в готовых домах оформляется по предварительному договору купли-продажи или договору паевого взноса (ЖСК).
В редких случаях это договор купли-продажи. Из тех объектов, которые недавно были сданы, но в продаже еще остались квартиры, пожалуй, самых интересные – вторая очередь
ЖК «Московский квартал» рядом с метро «Электросила» и ряд корпусов ЖК «Кантемировский» неподалеку от метро «Лесная».

Все статьи номера