Малоэтажное квартирное жилье высотой

4 этажа плюс мансарда строится как в Петербурге, так и в пригородной зоне Ленобласти. Массовым такой вид недвижимости в нашем мегаполисе никогда не станет: стоимость земли под застройку в обжитых районах города сегодня такова, что и дом высотой 25 этажей не всегда оказывается рентабелен. Что уж говорить о проектах, в которых число квартир меньше не в разы, а в десятки раз, чем в городских высотках. Поэтому в Северной столице подавляющее большинство малоэтажных проектов относится к бизнес-классу или к элитному сегменту. А вот в пригородной зоне Ленинградской области малоэтажные комплексы возводятся в том числе и в сегменте «масс-маркет», включающем комфорт-класс.

Больше – в пригородах

«Объем рынка строящегося малоэтажного жилья совокупно в Петербурге и пригородной зоне области составляет порядка 750 тыс. кв. м недвижимости, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Это около 7% в общем объеме рынка строящегося жилья на указанных территориях. В объеме рынка строящегося малоэтажного жилья на объекты класса “масс-маркет” приходится 86,2%.
И 13,8% – на жилье высокой ценовой категории. Основной объем малоэтажного жилья возводится на пригородных территориях Ленобласти – 63%. Причем здесь строится только недвижимость в сегменте “масс-маркет”.
В административно подчиненных районах Петербурга, таких как Курортный, Петродворцовый, Пушкинский и других, строится 26% от общего объема рынка малоэтажной застройки. Из них 87% – это класс “масс-маркет”, 13% относятся к классам “бизнес” и “премиум”. И самый скромный объем – 11% – возводится на территории обжитых районов Северной столицы. Причем здесь, само собой, наибольшая доля – 94% – это строящееся жилье высоких ценовых сегментов».
Подтверждают эту информацию и другие участники рынка. «Преимущественно малоэтажные жилые комплексы строятся на юге Петербурга – это Пушкинский, Петродворцовый, Красносельский районы, а также в южном направлении в Ленобласти – в Ломоносовском районе, – говорит Григорий Цветков, руководитель отдела продаж инвестиционно-строительной компании «Вита». – Кроме того, малоэтажное жилье возводится во Всеволожском районе области и на севере – на территории Северной столицы, в Выборгском и Курортном районах. Также строительство жилья данного формата ведется на Крестовском острове, большинство объектов в этой локации относятся к классу “премиум”».
По словам Алены Милош, коммерческого директора компании «Петрополь», наличие малоэтажных жилых комплексов в той или иной локации определяется по большей части ограничением возможности строительства высотных объектов в городе и нецелесообразностью возведения многоэтажных зданий – в области, вдали от Петербурга, вследствие низкого спроса на жилье в таких локациях. «Порядка 60% объектов малоэтажных жилых комплексов сосредоточено в Ленобласти, – подсчитала эксперт. – Лидирует Всеволожский район, на который приходится до 50% областных малоэтажных проектов.
В последние несколько лет активно стали осваиваться Ломоносовский, Гатчинский и Выборгские районы».
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в таких районах, как Пушкинский, Курортный и подобных средняя цена «квадрата» в малоэтажных объектах составляет порядка 90 тыс. рублей, что выше, чем в многоэтажном жилье, в среднем на 7–12%.
В Пушкине, Павловске и на прилегающих землях традиционно строятся малоэтажные проекты повышенной комфортности. На пригородных территориях цена «квадрата» в малоэтажных объектах составляет около 60 тыс. рублей и в среднем на 15–20% ниже, чем в многоэтажных проектах. Такая стоимость объясняется в основном значительным удалением от Петербурга, в то время как многоэтажное строительство преимущественно сосредоточено на границе города и области. Кроме того, значительная часть малоэтажных объектов в пригороде возводится на новых осваиваемых территориях без полноценной инфраструктуры на начальном этапе и по цене относится к нижней границе масс-маркета.

Комфорт среди зелени

«Малоэтажные жилые комплексы призваны стать особой территорией уюта, – уверен председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. – И девелоперы, как правило, выбирают тихие зеленые пригороды для реализации таких проектов, где больше возможностей для создания дружелюбной для человека жилой среды. Группа компаний “РосСтройИнвест” сегодня возводит малоэтажный жилой район “Золотые купола” в Сертолово. Он окружен лесами, буквально утопает в зелени, в шаговой доступности два красивых озера – Медное и Сарженское. До ближайшей станции метро “Проспект Просвещения” – 20 минут езды. Малоэтажный комплекс “Золотые купола” рассчитан на 8 тысяч человек. В этом году завершится реализация первого этапа первой очереди. Второй этап будет готов уже в июле следующего года. Архитектурное бюро под руководством Михаила Копкова разработало проект в стиле неоклассицизма с золотыми куполами. В этой же стилистике будет выдержан дизайн общественных зон – вестибюлей, холлов, коридоров. Внутренняя территория будет благоустроена: выполнят озеленение, появятся улицы для прогулок, дворы будут закрыты от посторонних, оборудуют детские и спортивные площадки».
Малоэтажное жилье – формат, само собой, не для всех. «Приобретением квартир в малоэтажных комплексах комфорт-класса и выше интересуются в основном покупатели с уровнем дохода средним и выше среднего, имеющие семью с детьми, – утверждает Алена Милош. – Часто приобретение подобной недвижимости является не первой покупкой и дополняет или заменяет уже имеющуюся квартиру в Санкт-Петербурге. Инвестиционные сделки в данном сегменте практически отсутствуют. Диапазон цены для подобных объектов довольно существенный – от 60 до 130 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом спрос на малоэтажные объекты очень чувствителен к таким факторам, как транспортная доступность, социально-бытовая обеспеченность, природная уникальность».

Перспективное направление

Тем не менее формат будет продолжать свое наступление – как в пригородах, так и на территориях в городе, которые в силу своих особенностей относятся к зоне малоэтажной застройки. В частности, в пригородной зоне активизация малоэтажного строительства ожидается в локациях, которые сейчас только развиваются – Скотное, Порошкино. Продолжится освоение в этом формате в Сертолово, Щеглово, Всеволожске, Романовке и ряде других мест. В Северной столице появятся новые проекты в Московском районе на границе с Пушкинским, а также непосредственно на территории последнего. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», уже сейчас тут реализуются проекты «Пушгород» от компании «Патриот-Нева», «Царский двор» от «Лидер Групп», «Неоклассика» от компании «Красная стрела», «Экспо-Град» от ИСК «Вита».
В начале июня 2016 года проект «Планетоград», который будет реализован совместно Setl Group и ООО «Моргал Инвестментс» в Московском районе города, прошел Комиссию по землепользованию и застройке, которая одобрила высотность в 18 метров. Строительство на своей территории при условии успешного завершения согласовательных процедур холдинг планирует начать до конца этого года.
Кроме того, будут появляться малоэтажные проекты и в других локациях. Так, компания «Петрополь» планирует осенью этого года начать строительство и продажу малоэтажного жилого комплекса «Клены» на Петергофском шоссе, 86. Как сообщили в компании, при планировании этого комплекса были учтены потребности покупателей в комфортной среде проживания – дом строится в окружении зеленого парка и имеет при этом хорошую транспортную доступность. Планировки квартир и инфраструктура проекта рассчитаны на семьи с детьми. Комплекс будет небольшим, отвечающим всем требованиям к комфорту и безопасности.

	Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: Проекты малоэтажного жилья, помимо цены, привлекают покупателей концепцией развития территорий. Подобный формат жилья определенной частью покупателей воспринимается как более комфортный по сравнению с многоэтажными кварталами из-за меньшей плотности застройки. Кроме того, девелоперы стараются сделать свои проекты уникальными с помощью разнообразных элементов, таких как современные инженерные решения, элементы благоустройства, квартиры с придомовыми участками на первых этажах и другие. С другой стороны, проекты малоэтажной застройки предполагают экстенсивный способ освоения территории, что влияет на уровень обеспеченности обязательной социальной и дорожной инфраструктурой – детскими садами, школами, медицинскими учреждениями, торгово-сервисными и другими объектами.
	Григорий Цветков, руководитель отдела продаж инвестиционно-строительной компании «Вита»: Себестоимость малоэтажного жилья зависит от множества факторов: стоимости земли, коммуникаций, строительных материалов и других. Цена «квадрата» может быть сопоставима со стоимостью в объектах такого же уровня, но более высокой этажности и плотности застройки. Люди, покупающие квартиры в таких домах, любят удобство и не любят суету больших новостроек. Они имеют одну-две машины на семью, ценят свой комфорт больше, чем близость к центру города. Цена в среднем – в диапазоне 60–100 тыс. рублей за 1 кв. м. Но может достигать 150 тыс. рублей за 1 кв. м в объектах классов «бизнес» или «премиум». Некоторые объекты с эксклюзивным местоположением на берегу Финского залива, на Крестовском острове стоят дороже. Минус таких домов в том, что они редко находятся рядом с метро, иногда в шаговой доступности полностью отсутствует инфраструктура.
	Ольга Округина, руководитель проекта ЖК «Княжеские усадьбы»: Малоэтажные жилые комплексы – новый современный формат недвижимости. Учитывая высотный регламент, действующий в исторической части Пушкина, новостройки здесь представлены малоэтажными домами, которые органично вписываются в общую архитектурную стилистику города. Владельцу квартиры в малоэтажном доме будет обеспечен психологический комфорт. Хорошая экология Пушкина удачно дополняется тишиной и спокойствием – здесь относительно небольшое число жильцов. Можно с уверенностью утверждать, что в нашем ЖК «Кня­жеские усадьбы» удалось совместить то, что на первый взгляд кажется несовместимым: городские удобства и преимущества жизни за городом, тишину и спокойствие в непосредственной близости от садов и парков Царского Села и небольшую удаленность от Петербурга.
	Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»: По нашим наблюдениям, малоэтажные жилые комплексы наиболее востребованы молодыми семьями, а также людьми в возрасте. Зачастую это петербуржцы, готовые переехать в пригород в более просторную квартиру комфортной площади, чем они могли бы приобрести за те же деньги в городе. Для загородного жилья наличие инфраструктуры и дополнительных комфортных опций становится ключевым требованием со стороны покупателей. «РосСтройИнвест» в своем ЖК «Золотые купола» планирует детский парк развлечений, культурно-образовательный центр, храм и многое другое. Будут детские сады, школа, кабинет врача, магазины, торгово-развлекательный комплекс. Люди, переезжая за город, должны получить ощутимые плюсы от покупки. У нас это более просторные квартиры, хорошая экология, полноценная инфраструктура, доступные цены.
	Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg: Малоэтажные проекты класса «комфорт» и выше есть и в Петербурге, и в исторических пригородах, таких как Пушкин и Павловск. В городе они возводятся в Адмиралтейском, Центральном, Красносельском и Приморском районах. Самый крупный – комплекс Duderhof Club в рамках проекта «Балтийская Жемчужина». Первая очередь уже полностью реализована. Вторая еще в продаже – в совокупности будет построено около 400 квартир. В Приморском районе возводится проект «Коломяги Эко», рассчитанный на 120 квартир. Стоимость жилья в таких домах варьируется в зависимости от локации, класса и прочих факторов. В комплексах В-класса, таких как «Коломяги Эко», средняя цена составляет около 118 тыс. рублей за 1 кв. м, а в Duderhof Club – уже порядка 140 тыс. рублей за 1 кв. м. В элитных малоэтажных домах цены достигают 1 млн рублей за 1 кв. м.
	Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь»: Несмотря на устойчивый интерес со стороны потенциальных покупателей к малоэтажным комплексам – по данным опросов, около 30% людей ищут ее именно в таких проектах, – перспективы развития данного вида строительства напрямую зависят от целого ряда факторов. Это развитие дорожно-транспортной сети, появление новых социальных и культурно-досуговых объектов в Ленобласти, снижение маятниковой миграции из области в Петербург путем создания инвестиционно-деловых кластеров. Развитие жилья подобного типа уже давно стало мировой тенденцией. И в перспективе ожидается рост объемов строительства малоэтажных объектов. Себестоимость строительства высотных и малоэтажных объектов комфорт-класса различается на 15–20%. При крупных затратах на приобретение земли это увеличивает себестоимость проекта в целом.
	Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: Преимущественно малоэтажное жилье строится за КАД на удалении от 10 км и далее либо в городах-спутниках или населенных пунктах городского типа в Ленобласти. Экономика данных проектов не позволяет развивать их на городских территориях. Наша компания реализует проект мало- и среднеэтажного жилого квартала в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. Максимальная высота домов в проекте «NEWПитер» составит 12 этажей, а большая их часть не превысит по высоте 6–9 этажей. При этом наш комплекс имеет хорошую транспортную доступность: развязка с КАД находится в 300 метрах от комплекса. В своем проекте мы предусмотрели создание всей необходимой инфраструктуры: детских садов, школ, торгово-офисных центров, пешеходной улицы с ресторанами, магазинами, детскими площадками, велодорожками, общественными зонами.
	Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Центр развития»: Жить в городе, при этом в малоэтажном комплексе, с лифтом, зеленым двором, в доме, где теплые полы и панорамное остекление, хотят многие. И такие проекты сейчас есть в реализации. Например, застройщик ООО «Терминал-Ресурс» с конца июня 2016 года уже вводит в эксплуатацию такой ЖК «Образцовый квартал» и в июле 2016 года начинает строительство нового ЖК «Образцовый квартал – 2», где запроектированы квартиры свободной планировки. Нам повезло, что территория нашего проекта «На Царскосельских холмах» позволяет реализовать эту идею. Малоэтажное строительство – это жизнь в экологически чистом районе города, возможность знать своих соседей в лицо, безопасность, отсутствие проблем с парковкой, меньшая нагрузка на сети и коммуникации. Такое жилье удачно вписывается в застройку таких районов, как Пушкинский.