01/04/2015 Круглый стол

Дорогое жилье выбирают без спешки

Покупатели на рынке строящегося жилья высокого класса выбирают интересные проекты в удачных локациях, удобные, просторные, но одновременно и функциональные квартиры. Недвижимость они рассматривают скрупулезно и тщательно, никуда не торопясь.

array(1) { [19410]=> object(WP_Post)#6794 (24) { ["ID"]=> int(19410) ["post_author"]=> string(1) "0" ["post_date"]=> string(19) "2018-12-06 23:47:02" ["post_date_gmt"]=> string(19) "2018-12-06 20:47:02" ["post_content"]=> string(0) "" ["post_title"]=> string(36) "4d088f710ba354526d8255cfb1f50182.jpg" ["post_excerpt"]=> string(0) "" ["post_status"]=> string(7) "inherit" ["comment_status"]=> string(4) "open" ["ping_status"]=> string(6) "closed" ["post_password"]=> string(0) "" ["post_name"]=> string(36) "4d088f710ba354526d8255cfb1f50182-jpg" ["to_ping"]=> string(0) "" ["pinged"]=> string(0) "" ["post_modified"]=> string(19) "2018-12-06 23:47:02" ["post_modified_gmt"]=> string(19) "2018-12-06 20:47:02" ["post_content_filtered"]=> string(0) "" ["post_parent"]=> int(12357) ["guid"]=> string(82) "http://gorod.spb.ru/articles/2283/attachment/4d088f710ba354526d8255cfb1f50182-jpg/" ["menu_order"]=> int(0) ["post_type"]=> string(10) "attachment" ["post_mime_type"]=> string(10) "image/jpeg" ["comment_count"]=> string(1) "0" ["filter"]=> string(3) "raw" } }
string(5) "19410"

Покупатели жилья высокой ценовой категории – это люди обеспеченные, которые за свои деньги хотят получить максимум: отвечающий всем предъявленным требованиям объект недвижимости и обслуживание высокого уровня. Так было всегда. Тем не менее поведение покупателей на рынке дорогого жилья, впрочем, как и приобретателей недвижимости других ценовых категорий, несколько изменилось.
В декабре прошлого года все участники рынка наблюдали невиданный ажиотаж: люди просто сметали квартиры по различной стоимости в строящихся домах совершенно разного типа. Интересовало покупателей все – точечные проекты в Петербурге, объекты комплексного освоения в пригородной зоне Ленинградской области, даже загородная недвижимость – таунхаусы, дома, участки. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за IV квартал 2014 года было реализовано 1,66 млн кв.м, что на 51,5% больше, чем в III квартале того же года. Нестабильная экономическая ситуация, резкое снижение курса рубля, информация об увеличении ипотечных ставок подтолкнули людей совершенно различных профессий и достатка к тому, чтобы вложить деньги в самый незыблемый, по их мнению, актив – недвижимость. Выросли и продажи в сегменте «бизнес», а также в элитном классе. Хорошо, что предложение на рынке, благодаря интересным премьерам 2013 и 2014 годов, имелось. И выбор был.
К началу 2015 года с рынка были сметены наиболее интересные и ликвидные квартиры в ряде объектов. В некоторых новостройках, в том числе и в высоком ценовом сегменте, остались самые дорогие и эксклюзивные квартиры – просторные пентхаусы, двухуровневые квартиры, жилье с мансардами.
Изменилось в 2015 году и поведение покупателей. Там, где в строящихся объектах класса «бизнес» и элитного сегмента в предложении осталось достаточное число квартир различного типа, клиенты выбирают свою будущую недвижимость долго и тщательно. Обращают внимание на мелочи, на которые даже не взглянули бы в декабре 2014 года, когда с рынка уходило все. Просматривают буклеты не одного и не двух строящихся объектов, делают выбор между различными новостройками с толком, с расстановкой, что увеличивает время от обращения в строительную компанию до непосредственно совершения сделки.
Выбрав, наконец, наиболее интересный объект, в той или иной мере удовлетворяющий их пожеланиям, потенциальные покупатели приступают к не менее тщательному выбору квартиры. Важно все: особенности планировки, видовые характеристики – особенно ценятся виды на воду, зелень, архитектурные и исторические памятники. Имеет значение, на какую сторону – солнечную или теневую – выходят окна квартиры. Конечно, важен для покупателя этаж.
При выборе объекта, само собой, играет большую роль локация. Но сегодня приобретают весомое значение также бренд застройщика, его положительный опыт, выполнение своих обязательств перед покупателями в указанные в документации сроки. Не менее важны способ оплаты и возможность покупки жилья по индивидуальной, подстроенной под клиента схеме. Свое место в иерархии факторов – далеко не последнее – занимает уровень отделки общих зон, наличие интересного и качественного оформления входных групп, холлов, а также экстерьер здания, его архитектурные особенности.

Александр Свинолобов, директор по развитию «NCC Жилищное строительство Россия»:

Наш клиент не изменился по сравнению с прошлым годом. Основным покупателем NCC являются семьи с детьми или семьи, планирующие завести детей. Особенно важным фактором для данных покупателей является наличие инфраструктуры, в том числе и для детей. В каждом проекте есть незначительные различия между покупателями, например по доходу, возрасту, семейному положению или жизненным ценностям. Так, покупатели квартир в жилом комплексе «Шведская крона» старше, чем покупатели жилья в комплексе «Эланд». Это в первую очередь связано с тем, что с возрастом доход семьи, как правило, увеличивается, что позволяет ей приобрести жилье в комплексе более высокого класса.
Сейчас клиенты предпочитают 100%-ю оплату или долгосрочную рассрочку. 100%-ю оплату выбирают те клиенты, которые продают имеющуюся недвижимость и покупают новую квартиру с целью улучшения своих жилищных условий.
Покупатели в основном покупают квартиру для улучшения своих жилищных условий. Почти нет инвестиционных сделок, все находятся в ожидании дальнейшего развития экономической ситуации и боятся вкладывать деньги. Никто не знает, что будет на рынке завтра, и все предпочитают подождать некоторое время. Некоторые компании уже перенесли сроки сдачи объектов, и этот факт останавливает многих покупателей от покупки жилья, находящегося на ранней стадии строительства.

Елена Каратаева, директор по продажам и маркетингу ООО «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад»:

Покупка жилья в элитном сегменте носит, прежде всего, статусный характер. Очевидно наличие высоких требований к имеющимся предложениям, поэтому для девелопера обязательно безукоризненное соответствие проекта всем пожеланиям покупателей к параметрам жизненного пространства. Даже незначительный отход от ожиданий не приведет к конечной сделке.
Покупателям квартир в клубных резиденциях «Крестовский de luxe» по сравнению с прошлым годом стала свойственна еще большая рациональность. Хотя, безусловно, спонтанность никогда не была спутником покупки элитного жилья. Приобретению всегда предшествует достаточно длительный период выбора, включающий рассмотрение привлекших внимание проектов. Затем следует детальное изучение преимуществ и отдельных нюансов выбранных объектов. В настоящий момент можно говорить о том, что практически во всех случаях эмоциональная составляющая покупки исключается. При этом к объективной возможности купить то, что действительно нравится человеку, несмотря на уже имеющийся у него высокий уровень условий жизни, прибавился более ярко выраженный расчет. И, конечно, имеются определенные ограничения, вызванные актуальной финансовой ситуацией.
Основная часть сделок по проекту клубных резиденций «Крестовский de luxe» сегодня проводится с единовременной оплатой стоимости квартиры. Одной из причин выступает надежность компании-застройщика. Очевидно, что «Газпромбанк-Инвест», являясь дочерним предприятием Газпромбанка (ОАО), снимает традиционные риски, присущие первичному рынку недвижимости.
Покупатели в классе de luxe также выбирают вариант рассрочки платежей. Такой выбор обусловлен чаще всего не отсутствием необходимых денежных средств, а стремлением сбалансировать инвестиционные взносы в соответствии с этапом строительства дома.

Оксана Кравцова, генеральный директор компании «Еврострой»:

Портрет покупателя элитной недвижимости изменился по сравнению с прошлыми годами. Решение о покупке по-прежнему в большей степени принимают мужчины: таких сделок около 70%. Уменьшился средний возраст покупателей.
Собственниками в «Олимпийской деревне» являются в основном семейные пары, в составе которых мужчины в возрасте 40-50 лет и женщины немного моложе. У них есть свой бизнес, как правило, двое детей. А вот будущие жители «Привилегии» значительно моложе, им около 30, они очень энергичные и активные, у многих уже есть семьи, и их интересуют большие по метражу, дорогие предложения.
Что касается формы оплаты, то в этом вопросе все очень индивидуально. Нет универсальных путей и решений, каждый клиент достоин того, чтобы предложить ему индивидуальную схему, основанную на формах взаиморасчетов, принятых на рынке элитного жилья.
Предпочтения клиентов всегда одни и те же, и это касается не только рынка элитной недвижимости: все люди без исключения в какой-то степени рассчитывают на больший результат за меньшие деньги. В этом заключается человеческая природа. Но в нашем случае покупатель прекрасно понимает, сколько и за что конкретно он платит. Приобретая квартиру для себя и своей семьи, наши клиенты рассчитывают получить просторное, комфортное и безопасное жилье. Это основные предпочтения. Количество террас и санузлов, безусловно, также важно, но не первостепенно.
У нас есть клиенты, которые покупают только инвестиционные квартиры в наших объектах. Но все-таки большинство наших дольщиков приобретают жилье для себя и своей семьи.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

Сегодняшние покупатели недвижимости руководствуются принципами рациональности. Сейчас на рынке не заметно ажиотажа, как было во время активного роста валютных курсов. К выбору недвижимости покупатели подходят спокойно и вдумчиво. Основной объем продаж в настоящее время составляют сделки, которые заключают люди, ищущие квартиру для собственного проживания, а не для инвестиционного вложения средств.
В основном покупатели – представители среднего класса. Это те, у кого уже есть семья, дети, стабильный заработок и сложившиеся предпочтения по району проживания, качеству инженерного обеспечения дома, удобству планировки и в целом по уровню жизни. Таким людям не интересны малометражные квартиры-студии по минимальной цене. Они стремятся приобрести качественное жилье по адекватной стоимости, поэтому для них важнее не «выгодные» маркетинговые акции, а реальные преимущества того или иного объекта.
В качестве способа покупки сейчас чаще выбирают единовременную 100%-ю оплату и рассрочку от застройщика, ипотека остается востребованной примерно у 20% покупателей. Во всех сегментах спросом пользуются объекты высокой степени готовности и жилые комплексы на этапе сдачи – например, первый дом в жилом квартале «NEWПитер», жилой комплекс «Невский стиль» возле Удельного парка, очередные этапы жилого комплекса «Капитал» в Кудрово, первая очередь жилого комплекса «Лиственный» у парка Сосновка. 

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

В целом за последние несколько лет наш покупатель стал старше. Но по сути это все тот же представитель поколения, рожденного в 70-х годах прошлого века. Люди в возрасте 40-50 лет являются самой активной категорией среди покупателей недвижимости премиум-класса. Чаще всего это собственники бизнеса или высокооплачиваемый топ-менеджмент. Какое бы активное участие ни принимали женщины в процессе выбора недвижимости, окончательное решение – за мужчинами, они же совершают и все финансовые операции в большинстве случаев. Стоит отметить, что, как правило, это люди семейные, воспитывающие нескольких детей. Среди покупателей преобладают жители Петербурга, их не менее 75%. Остальные клиенты так или иначе связаны с Северной столицей и по разным причинам заинтересованы в приобретении здесь недвижимости.
В 2014 году число инвестиционных сделок существенно выросло по сравнению с показателями предыдущих лет. Во многом это связано с нестабильностью национальной валюты и незначительным ростом рублевых цен, что послужило стимулом к совершению сделок.
В первые месяцы этого года на фоне ослабления рубля по отношению к мировым валютам активность проявили представители других государств, например Казахстана. А также иностранцы, связанные с Россией по роду деятельности или семейному положению, которые, воспользовавшись ситуацией, смогли совершить выгодные инвестиционные покупки.
Если говорить о целях приобретения недвижимости, то около 80% объектов покупаются для собственных нужд. Предпочтение отдается оптимальному соотношению функциональности, качества и цены. Большое внимание покупатели уделяют грамотным планировкам, а также возможности выполнить перепланировку без особых трудностей. По-прежнему в цене комфорт проживания, видовые характеристики, безопасность, окружающая инфраструктура, обеспеченность дома машиноместами, удобный доступ к паркингу, использование натуральных материалов в отделке, качественная инженерия. Сегодняшний покупатель очень прагматичен. Он внимательно изучает все детали проекта и заранее рассчитывает затраты на последующее содержание объекта недвижимости. 

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:

Покупатель элитной недвижимости уже достаточно искушен и предъявляет все больше требований к будущей квартире. В первую очередь для него важны местоположение дома, сервис, видовые характеристики, инфраструктура, планировки и другое. Обязательным условием при покупке квартиры в элитном доме являются наличие в нем паркинга и охраны.
Вдобавок сегодняшний клиент – это тот, кто не впадает в панику, а мыслит трезво. В весьма нестабильных условиях рынка каждый становится аналитиком и пытается предугадать все возможные риски. Несмотря на то, что в большинстве случаев покупатель приобретает жилье для себя или своей семьи, он мыслит как инвестор. Но не с целью заработать на приобретении квартиры, а с целью инвестиций в собственное будущее, в то место, где он будет жить.
Для такого покупателя доступны все способы оплаты, вопрос в том, какой из них он предпочитает. Однако в нашем проекте ЖК «Леонтьевский Мыс» мы не продаем квартиры в рассрочку, чтобы избежать покупки жилья с инвестиционной целью для последующей продажи или сдачи в аренду. В первую очередь, мы делаем это для будущих жителей дома, которым вряд ли понравится неопределенное соседство рядом. Наши клиенты приобретают квартиры в «Леонтьевском Мысе» в основном с помощью ипотеки. Так они диверсифицируют возможные риски, а не потому, что у них нет средств на покупку недвижимости.
Для клиента ипотека является определенным гарантом безопасности. Если застройщик аккредитован банком в рамках ипотечных программ, это является дополнительной гарантией того, что объект будет сдан. В этом случае банк контролирует ход строительства и финансовые потоки. Еще один индикатор надежности – это договор на основе 214-ФЗ. Также доверие вызывают зарекомендовавший себя на рынке застройщик и объекты на финальной стадии строительства. 

Андрей Богомолов, генеральный директор ООО «Приматех»:

После ажиотажа в декабре 2014 года, когда покупатель едва ли смотрел на характеристики нового жилья, в этом году ситуация значительно изменилась. Сейчас наш покупатель внимательно изучает объект, все технические параметры, сравнивает наш комплекс с другими.
По результатам I квартала 2015 года мы можем констатировать следующее. Покупатель подходит к выбору новой квартиры более ответственно, сравнивает множество характеристик для принятия решения о покупке. Это готовность объекта, репутация застройщика, материал строительства, окружающая инфраструктура, количество квартир, эргономичность планировок. Решение о приобретении жилья принимается дольше, чем в прошлом году.
Для удобства покупателей практически все застройщики предлагают различные программы рассрочек. В нашем ЖК «Адмирал» мы предлагаем рассрочку до двух лет уже на сданные квартиры.
Наша компания занимается реконструкцией уникального объекта, поэтому в нашем комплексе квартиры покупают для себя, для детей и очень редко в качестве инвестиций. 

Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ЗАО «Инвестторг»:

Портрет покупателя недвижимости сегодня неоднозначен. Можно выделить две основные группы. Первая группа ориентируется в основном на выгодное ценовое предложение – скидки, акции от застройщиков. Такие покупатели рассматривают покупку жилья как инвестирование, вложение денежных средств с последующим получением определенной выгоды при продаже или при сдаче в аренду. Они приобретают жилье комфорт-класса, так как в дальнейшем оно может быть продано или сдано с большей прибылью, нежели эконом-класс.
Вторая группа ориентируется не столько на стоимость, сколько на качество, комфорт предполагаемой покупки. Сегодня можно отметить явное увеличение спроса в данном сегменте рынка. Клиенты, приобретающие недвижимость за чертой города, ориентируются на качество жизни, которое предлагает застройщик. Например, с большим вниманием относятся к материалам, используемым в строительстве.
Клиенты обращают внимание на индивидуальные характеристики дома, отделку и дизайн фасадов, входные группы, уровень развития инфраструктуры, удачные планировки квартир. Важны наличие подземной автостоянки, охрана территории, наличие парковых зон в непосредственной близости к жилому комплексу.
Как правило, основную долю покупателей жилья комфорт-класса составляют семьи с детьми. По сравнению с предыдущими годами среди них все больше молодых людей.
Одним из наиболее важных вопросов при покупке жилья является способ оплаты. Основными вариантами оплаты, помимо 100%-й, являются ипотека и рассрочка. Сейчас застройщики предлагают своим клиентам эксклюзивные условия рассрочки. Так, при первоначальном взносе от 50% и более – выгодные условия оплаты остатка долга, возможность внесения денежных средств поквартально, а не ежемесячно, вплоть до внесения недостающей суммы к концу строительства.
В последнее время выявлена тенденция увеличения спроса на жилье комфорт-класса не только в центральных районах города, но и в спальных, а также ближайших областных районах. Связано это с появлением качественного предложения жилья подобного класса все дальше от центра города.

Фото: Антон ВАГАНОВ

Все статьи номера