Галерея красивых домов и квартир
№3 / март'2015
Тема номера

Новостройка без риска

Оценивая риски при покупке строящегося жилья любой ценовой категории, стоит воспользоваться рекомендациями специалистов – участников рынка недвижимости.

«Сегодня не так уж и сложно проверить надежность той или иной организации, достаточно обратиться к юристу-эксперту в этой области, – уверен Александр Бондарев, генеральный директор ООО «Центр обслуживания на Наличной улице». – Но при этом покупателям нужно и самим понимать возможные риски, которые могут возникнуть при покупке жилья на первичном рынке».
По словам начальника отдела продаж ЗАО «Инвестторг» Анастасии Новгородской, определить абсолютно точно срок окончания строительства конкретного дома невозможно. Покупка жилья на стадии возведения в любом случае подразумевает определенные риски. И чем срок строительства длиннее (в случае покупки на самой ранней стадии строительства), тем риски выше. Распространено мнение, что при 50%-й готовности объекта вероятность задержки или долгостроя минимальна, так как до завершения остается проделать менее половины строительных работ. Но в то же время покупка жилья на нулевом этапе или на ранней cстадии строительства выгоднее по цене, и отказываться от нее не стоит.

Основные критерии
По словам Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», существует несколько основных критериев, по которым можно сделать вывод о надежности застройщика.
Первый – это стаж работы на рынке и количество сданных в срок объектов. Следует изучить историю застройщика и выяснить все и о числе возведенных объектов, и о том, были ли эти дома сданы вовремя или имели место задержки в сроках сдачи в эксплуатацию. И если срок сдачи был перенесен, надо узнать, по какой причине это произошло.
«Представители крупных и хорошо зарекомендовавших себя компаний часто выступают в роли спикеров и независимых экспертов в тематических изданиях, – рассказывает эксперт. – Участие в различных профессиональных конкурсах, специализированных выставках и форумах также говорит в пользу застройщиков и подтверждает их открытость».

По закону
Второй факт, на который стоит обратить пристальное внимание, – это реализация жилой недвижимости в соответствии с законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
По мнению Петра Буслова, самый надежный вариант, регламентированный законом 214-ФЗ, – это приобретение квартиры по договору долевого участия. Главное, что всегда надо делать перед заключением такого договора, – ознакомиться с документами застройщика, в которых содержится полная информация как о компании, так и об объекте строительства. Это разрешение на строительство, проектная декларация, права на земельный участок – находится он в собственности, взят в аренду или в субаренду.
Договор долевого участия может свидетельствовать о правомочности и прозрачности деятельности застройщика. Если строительная компания реализует квартиры по такому договору, то она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте. Это означает, что подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для возведения жилья, получено разрешение на строительство. Выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют сделать данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности. Кроме того, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает возможность двойной продажи жилья и других незаконных действий с ним.
Согласна с экспертом и Ольга Газеева, руководитель отдела продаж и маркетинга ГК «Еврострой». «Главный ориентир для покупателя, на который в первую очередь нужно обращать внимание при выборе любого дома, – это соответствие федеральному закону № 214, – уверена она. – Этот закон обязывает застройщика соблюдать интересы дольщиков и заставляет выдерживать сроки постройки и сдачи дома государственной комиссии. В противном случае строительную компанию ожидают денежные штрафы, размер которых является несоразмерным тому, чтобы допустить подобную ситуацию».
При этом важно знать, что и схема жилищно-строительного кооператива (ЖСК) также находится в рамках 214-ФЗ и легитимна. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема.
«Также с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков, – продолжает Петр Буслов. – Закон является дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно. Дело в том, что общество взаимного страхования, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков. Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации договора долевого участия Росреестром».

Аккредитация в банке
Еще один важный момент, на котором акцентируют внимание в компании «Главстрой-СПб», – наличие возможности приобретения квартиры в жилых комплексах застройщика по ипотеке. Сколько банков аккредитовало новостройку, столько раз застройщик и его объект прошли проверку. Получение аккредитации говорит о том, что банк уверен в надежности строительной компании и ее объектов. Для компании-застройщика большой плюс, если строящийся объект аккредитован в одном-двух крупнейших банках, а девелопер имеет в партнерах несколько кредитных организаций с хорошими условиями обслуживания и даже специальными условиями для покупателей именно этого застройщика. Такое обширное предложение может удовлетворить любые запросы покупателя.
Если новостройка не имеет банковской аккредитации, это может означать, что продажи только начались и банки еще не успели провести проверку. Если же продажи стартовали давно, но аккредитации до сих пор нет, высока вероятность, что банк уже проверил объект и обнаружил определенные риски, в результате чего в аккредитации было отказано. Если по строящемуся объекту, который уже не первый месяц на рынке, ипотечные предложения вообще отсутствуют, стоит серьезно задуматься о надежности застройщика.

Как выявить проблемы
«Определить проблемы у застройщика не очень просто, так как их будут пытаться скрыть от покупателей, – говорит Ольга Газеева. – Первый и самый серьезный признак финансовых затруднений у строительной компании – это остановка процесса строительства. Кроме того, в офисе застройщика клиентам всегда должны своевременно предоставлять финансовые и иные документы, предназначенные для общего доступа. Это проектная декларация и ежеквартальные изменения, которые в нее вносятся. Любое нарушение заявленных сроков строительства и отказ предоставить документацию – это те самые признаки, которые должны покупателя насторожить».
По мнению Анастасии Новгородской, следует обратить внимание на предложение застройщика заключить предварительный договор долевого участия, что довольно рискованно. Суть такого документа в корне отличается от основного ДДУ. Он не дает права покупателю требовать от застройщика объект долевого строительства, за который фактически были внесены денежные средства. Помимо этого, существуют другие негативные стороны заключения такого договора: невыгодные условия возврата денежных средств для дольщика, отсутствие компенсации, предусмотренной законом 214-ФЗ, и пр.
Какими еще могут быть сигналы, свидетельствующие о повышенном риске? По словам Петра Буслова, это перенос сроков строительства объектов. Если он произошел по объективным причинам, застройщик получает продление разрешения на строительство, а также доводит до сведения дольщиков информацию о задержке и вносит соответствующие изменения в договоры участия в долевом строительстве. То есть важно понимать реальную причину задержки и ее срок. Если девелопер официально сообщил об изменении сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию, объяснив причину переноса срока сдачи в эксплуатацию, и вновь установленные сроки строительства соблюдаются, беспокоиться не стоит. Если же на строительной площадке объекта, в котором приобретена квартира, не ведется активная работа (нет рабочих, отсутствует техника), тогда стоит бить тревогу.
«Стоит чаще посещать строительную площадку, отслеживать качество строительных работ на сайте компании-застройщика, форумах, в блогах и на других новостных ресурсах, – уверена Анастасия Новгородская. – Важно понимать, что возникновение задержки сроков строительства не всегда зависит от строительной компании. При комплексной застройке нового микрорайона абсолютно все коммуникации необходимо строить с нуля. Сложно заранее, на раннем этапе строительства, предугадать наличие проблем с коммуникациями. Для полноценной готовности объекта застройщику необходимо благоустроить территорию жилого комплекса. Соот­ветственно, погодные условия могут как сократить срок строительства, так и увеличить его, если, например, срок сдачи объекта по договору стоит в середине зимы».

Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Один из важнейших сигналов, который требует от покупателя недвижимости повышенного внимания к строящемуся объекту, – это цена квартир ниже рыночной. Во времена прошлого кризиса 2008-2009 годов можно было наблюдать такую ситуацию: на одной улице, например, в Приморском районе города, строятся два объекта комфорт-класса, которые вышли на рынок примерно в одно и то же время.
В одной новостройке цена очень низкая, что кажется привлекательным. Но только поначалу, так как при более детальном изучении оказывается, что покупателей у застройщика мало и темпы строительства, соответственно, существенно отстают от заявленных.
В другом строящемся доме стоимость квартир чуть выше среднерыночной.
Но возведение здания ведется по графику, на стройке видно большое число рабочих, на площадку заезжает строительная техника, работают краны и так далее. Как вы понимаете, в выигрыше оказались покупатели, которые приобретали квартиры подороже. Но зато они получили свое жилье в срок.
Ситуация с первым объектом могла оказаться плачевной для дольщиков, если бы коллеги-строители вовремя
не подставили плечо и не взяли дом на достройку. Сейчас он уже сдан в эксплуатацию, хотя срок существенно отличается от того, что был обещан прежним застройщиком.

Ольга Газеева, руководитель отдела продаж и маркетинга ГК «Еврострой»:

Дольщикам нужно обращать внимание на такие вещи, как изменения на строительной площадке. Сейчас почти
все добросовестные застройщики предоставляют к ознакомлению на официальных сайтах объектов ежемесячные фотоотчеты или онлайн-наблюдение за ходом строительства.
На сайте нашего жилого комплекса «Привилегия» можно в любой момент дня или ночи открыть страницу
«Ход строительства» и посмотреть, что происходит на площадке.
Кроме того, покупателю нужно не стесняться и требовать у застройщика разрешение на посещение строительной площадки, куда может проводить менеджер и рассказать о последних изменениях.

Александр Бондарев, генеральный директор ООО «Центр обслуживания на Наличной улице»:

При выборе объекта инвестирования покупателю, само собой, важно обратить внимание на надежность строительной компании. Именно этот параметр является главным фактором в принятии решения о приобретении недвижимости.
И в особенности – жилья премиального класса. Большинство застройщиков используют легальные схемы продаж, заключают договоры долевого участия, договоры паевого участия. Важно помнить, что, каким бы надежным договор ни был, всегда есть риски, которые, тем не менее, можно свести к минимуму. Следовательно, выбирая строительную компанию, необходимо рассматривать не только условия договора, но и другие показатели надежности. Это опыт работы компании, наличие системных задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий и подключение коммуникаций и другие.

Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG:

К сожалению, внешних признаков, по которым со 100%-й уверенностью можно утверждать, что тот или иной застройщик является надежным, не существует. В основную группу риска на фоне сокращающегося спроса и удорожания стоимости заимствований попадают застройщики, которые на протяжении продолжительного периода осуществляли агрессивную стратегию развития, вкладывая в приобретение земельных участков существенные суммы, профинансированные банковскими кредитами. В этой ситуации можно порекомендовать дольщикам изучить финансовую информацию о застройщике, которую в соответствии с законом 214-ФЗ он обязан предоставлять. Она включает в себя бухгалтерскую отчетность, отчетность застройщика перед Комитетом по строительству и заключение аудиторов.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

Финансирование и согласование проекта, правильный расчет объема работ, выделение мощностей и подключение объекта к инженерным коммуникациям, взаимодействие с монополистами и госструктурами – эти и другие параметры влияют на темпы строительства и сроки ввода объекта в эксплуатацию. Покупателей должно насторожить наличие у застройщика большого числа объектов, которые находятся на начальной стадии, при отсутствии проектов в активной фазе возведения.
В условиях кризиса квартиры лучше всего приобретать в новостройках на средней и высокой стадии готовности. На начальной стадии строительства покупать жилье целесообразно у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами.

Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI:

Один из важных критериев надежности – это опыт и репутация застройщика.
Если застройщик на рынке свыше 20 лет, значит, он устоял в «непогоду», и у него есть опыт прохождения кризисов. Важный показатель – финансовое состояние.
Не нужно быть финансистом, чтобы читать всю отчетность, оцените такие показатели как соотношение заемных и собственных средств, динамику показателей прибыльности, объем денежных активов… Да, вопрос, есть ли эта информация в открытом доступе, но это также показатель готовности компании вести открытый диалог. У нас вся финансовая отчетность есть на сайте, она открыта. Отмечу лишь ряд критериев: на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года кредитная нагрузка снизилась почти в 2 раза; доля проектного финансирования в строящихся домах, гарантирующего сдачу точно в срок, составляет около 65 %. Компания не имеет задолженности по оплатам подрядчикам, что также говорит в пользу соблюдения заявленных сроков строительства.
Многое о компании расскажут и предыдущие проекты, впечатления жильцов. Не поленитесь уточнить предыдущие адреса, поговорите с жителями, были ли сложности с застройщиком, все ли опции, которые первоначально заявлялись, были в итоге в доме… В кризисные времена есть соблазн сэкономить,
а покупателю как раз важна уверенность и гарантии выполнения обязательств. Помогут и рекомендации независимых экспертов (профессиональных агентов по недвижимости, профессиональных строительных объединений.). У нас, например, на сайте есть контакты ключевых организаций, где можно уточнить, насколько мы выполняем обещания.
Как понять, будет ли достроен дом? Во-первых, об этом нужно прямо спрашивать в строительной компании. От того, насколько вам готовы будут предоставить график производства работ, дать по нему комментарии, организовать экскурсию на стройку и т.д., вы сможете сделать вывод, насколько менеджер сам уверен и владеет ситуацией. Во-вторых, можно посмотреть на доступность информации о ходе работ: как часто она обновляется, насколько детально дается и т.д.

Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ЗАО «Инвестторг»:

Определить надежность застройщика со 100%-й вероятностью сложно.
В первую очередь следует обратить внимание на ряд важных аспектов.
По какой правовой форме договора работает застройщик? Наиболее безопасным является договор долевого участия, регулируемый 214-ФЗ.
Следует внимательно изучить разрешительную документацию компании застройщика. Это документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, на котором ведется строительство. Проектная документация, которая включает в себя: исходно-разрешительную документацию, согласование (экспертизу), технические условия на инженерное подключение объекта, разрешение на строительство и другие документы.
Важны число и качество сданных объектов застройщика. Следует обратить внимание на стаж работы на рынке недвижимости и количество сданных в срок объектов. Полезно изучить репутацию застройщика на форумах, в блогах, на сайтах.
Надо понимать, что отзывы не всегда могут быть достоверными. Качество сданных объектов можно изучать не только по отзывам в интернете, но и лично увидев построенный дом.
Нужно оценить темпы строительства и активность ведения общестроительных работ по объекту. Популярно использование веб-камер на строительной площадке, застройщики выкладывают на своих официальных сайтах фотографии хода строительства, но всегда можно убедиться в скорости строительства, периодически посещая стройку. Монолитный дом должен становиться выше на два-три этажа ежемесячно, панельные дома, как правило, возводятся проще и быстрее. Стоит делать скидку на плохие погодные условия.
Надо обратить внимание на аккредитацию в крупных банках.
Такую информацию можно получить непосредственно на сайте застройщика и на сайтах самих банков в списке аккредитованных объектов.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера