Галерея красивых домов и квартир
№3 / март'2015
Цифры и факты

Высота комфорта: до пяти этажей

Малоэтажное жилье не так часто встречается на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. Тем не менее такие проекты востребованы у определенной категории покупателей и в сегментах «комфорт» и выше являются прекрасной альтернативой объектам многоэтажного строительства.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем рынка (включает проданную недвижимость в составе находящихся в реализации проектов) малоэтажного жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области составляет всего 527 тыс. кв.м. Для сравнения – объем рынка в целом по данным территориям составляет 9,55 млн кв.м. Таким образом, в структуре рынка доля малоэтажного жилья – всего 5,5%. Если говорить об объеме непроданного жилья – предложении, – то в продаже всего 223,2 тыс. кв.м недвижимости такого типа. И это 5,4% от всего строящегося жилья в Северной столице и пригородах, находящегося в продаже.
«Разумеется, основной объем предложения обеспечен так называемыми малоэтажными зонами, которые сосредоточены главным образом в пригородной зоне Ленинградской области и в административно подчиненных районах Санкт-Петербурга – Пушкинском, Курортном и Петродворцовом, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петер­бургская Недвижимость». – По нашим данным, на первой территории строится 55% всего объема малоэтажного жилья, на второй – 40%. И только 5% жилья в таком формате возводится на территории обжитых районов города на Неве».

Дорогие земли
Согласен с коллегой и Игорь Мастин, генеральный директор ЗАО «Прайм Истейт». «Малоэтажные комплексы в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах – это не самое распространенное явление, – уверен он. – Тем не менее в целом уровень предложения вполне соответствует спросу. В рамках сегмента обычно разделяют сблокированные таунхаусы и невысотные многоквартирные дома с малым числом квартир в подъезде и на каждом этаже. В черте города малоэтажного жилья крайне мало: создание таких компактных проектов на дефицитной дорогой городской земле может не окупиться».
По данным компании «Прайм Истейт», в основном малоэтажные объекты в Петербурге относятся к классу не ниже чем «комфорт». Такие проекты сосредоточены в Коломягах в Приморском районе и в зоне Шувалово-Озерки в Выборгском районе. В последней локации первым и наиболее известным проектом комплексной малоэтажной застройки является клубный квартал «Новая Скандинавия». Также единичные элитные малоэтажные проекты встречаются на Крестовском острове в Петроградском районе и в пригородах – в Курортном и Пушкинском районах. А вот предложение в рамках сегмента «масс-маркет» распространено исключительно за Кольцевой автодорогой на некотором удалении от Петербурга.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», малоэтажные дома можно строить в любом районе, но не везде они будут уместны. «Жилье невысокой этажности в окружении зеленых зон пользуется хорошим спросом, так как многие люди хотят жить поближе к природе, не отказываясь при этом от городских квартир, – говорит эксперт. – А вот малоэтажный дом в окружении высоток вряд ли окажется интересным для проживания. Для строительства комплекса данного формата выбор правильной локации – очень важный шаг. Начало продаж в нашем жилом комплексе Inkeri показало, что сегмент малоэтажной жилой застройки в Пушкине интересен потенциальным клиентам, для которых это своего рода компромисс между городским и загородным образом жизни».
В Пушкине, в 10 минутах ходьбы от Екатерининского парка, «ЮИТ Санкт-Петербург» реализует достаточно крупный проект – жилой комплекс Inkeri. Он состоит только из пятиэтажных корпусов. На территории площадью 15,6 га предусматривается строительство более 3 тысяч квартир общей площадью около 134 тыс. кв.м. В настоящее время на рынок выведены квартиры, которые запроектированы в корпусах в рамках первого этапа строительства. Это девять домов общей площадью 45,8 тыс. кв.м. Сдача первой очереди запланирована на 2016 год.

В пригородах Северной столицы
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области в продаже более 80 малоэтажных объектов, включая новые очереди уже находящихся в реализации проектов и не включая проекты таунхаусов. Большинство их относится к сегменту масс-маркет и возводится во Всеволожском районе области. Это, например, такие проекты, как Mistola Hills от компании «Северный город» (RBI) и «Близкое» от девелопера «Петростиль» в поселке Мистолово, «Петровский квартал» от одноименного девелопера и «Щегловская усадьба» от «Навис» – в Щеглово. Ряд проектов малоэтажного формата в настоящее время реализуется в Сертолово и его окрестностях.
Так, компания «КВС» возводит жилой микрорайон «Новое Сертолово». Он расположится в северо-западной части Ленинградской области, дорога от нового поселения до станции метро «Проспект Просвещения» займет 15 минут. Центром жизни «Нового Сертолово» должна стать по замыслу девелопера зеленая парковая зона. В целом озеленение займет треть участка под застройку. На территории запроектированы общеобразовательная школа на 825 мест, два детских сада на 210 мест каждый, стадион, баскетбольные и теннисные площадки, детские игровые площадки, места для отдыха со скамейками и тематическими скульптурами. Предполагается, что две пешеходные улицы, оборудованные велодорожками, двумя дугами пересекут микрорайон и свяжут жилую застройку с окружной дорогой. Дома будут пятиэтажными и четырехэтажными, они сделаны в виде небольших каре, которые делят пространство на дворы с отдельными въездами. В некоторых пятиэтажных секциях первые этажи займут встроенные коммерческие помещения и диспетчерские.
В проекте запланированы две общественно-деловые зоны. Первая разместится на главном въезде в микрорайон с Выборгского шоссе. Она включает торговый центр с кинотеатром, отдельно стоящий четырехэтажный паркинг с автоматической мойкой, газовую котельную и гостевую открытую автостоянку. Вторая зона будет находиться в юго-западной части территории, здесь появится торгово-бытовой объект с физкультурно-оздоровительным центром и бассейном, четырехэтажный отдельно стоящий паркинг, газовая котельная и открытая стоянка для гостевых автомашин. Дома всех пяти очередей строительства будут отличаться цветовыми решениями. Фасады в первой очереди – светло-бежевые и темно-бежевые, стиль архитектуры классический. На всей территории перед парадными жилых домов предусмотрены газоны, где будут высажены цветы.
Малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «Золотые купола», где строятся дома высотой четыре этажа, также расположится вблизи Сертолово, на расстоянии 11 км от Кольцевой автодороги. Доехать от новых домов до станции метро «Проспект Просвещения» можно будет за 20 минут. В квартале планируется появление собственной инфраструктуры: школы со спортивным стадионом, двух детских садов с бассейнами, культурно-образовательного центра, православного храма, торгово-развлекательного комплекса, а также фитнес-центра. Предполагается, что на территории будут действовать детский парк развлечений, спортивные площадки, велосипедные дорожки. Дворы будут закрытыми.
В рамках первой очереди обещан детский сад на 220 мест с бассейном и кабинет семейного врача. Кроме того, муниципальная школа расположена на расстоянии километра от строящегося комплекса. Жители смогут водить туда детей, пока не откроется собственная школа, предусмотренная в рамках третьей очереди. При этом новый муниципальный детский сад расположен на расстоянии 400 метров от комплекса, а амбулатория поликлиники – на расстоянии 500 метров. В первой очереди предусмотрено строительство 1466 квартир с отделкой.

Комфорт обеспечен
В продаже сегодня находятся квартиры в ряде малоэтажных проектов бизнес-класса и элитной категории, которые уже сданы в эксплуатацию. Это, например, «Княжеские усадьбы» в Пушкине от компании «Глобал Ассент», апарт-отель «Лахта» в Приморском районе Петербурга, а также апарт-отель в Зеленогорске от девелопера «Тележная, 17».
Спрос на квартиры в малоэтажных проектах как в городе, так и в пригородах, в целом соответствует предложению. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля малоэтажных проектов в объеме спроса за прошлый год – порядка 4,5%.
«Покупка квартиры в малоэтажном проекте является прекрасной альтернативой жилью в высотных проектах на окраинах Санкт-Петербурга, – говорит Олег Барков, генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент». – Данный формат привлекает покупателей тем, что дает возможность наслаждаться преимуществами загородной жизни, работая в Северной столице».
По словам Игоря Мастина, преимущества малоэтажного жилья обеспечивают домовладельцам повышенный комфорт и безопасность проживания. Как правило, территория такого комплекса огорожена и охраняется; земельный участок благоустроен и украшен с помощью ландшафтного дизайна, а здания построены по единому архитектурному проекту. Уровень цен на жилье в комплексе обеспечивает в нем единое социальное окружение.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Появления малоэтажных проектов можно ожидать не только в пригородной зоне Ленинградской области в северном направлении (Юкки, Агалатово, Сертолово), но и в черте города. В частности, в этом ключе могут развиваться южные окраины Санкт-Петербурга – территории в Пушкинском районе, а также в Московском, где зона влияния аэропорта Пулково не позволяет реализовать высотные проекты. Единичные проекты могут появляться в Красносельском районе Северной столицы.
Так, малоэтажными будут корпуса в комплексе «Планетоград». Это масштабный проект комплексного освоения территории, реализуемый на 239,71 га в районе Пулковских высот, северо-западнее пересечения Пулковского
и Волхонского шоссе в Московском районе Санкт-Петербурга. Территория застройки находится в собственности инвестора – ООО «Моргал Инвестментс».
Проект включает восемь кварталов, пять из них жилые с малоэтажной застройкой высотностью 12-18 метров.
В общей сложности планируется возвести 1,477 млн кв.м жилья, 276,5 тыс. кв.м коммерческих помещений, паркинги на 24 250 машиномест, 211,4 тыс. кв. м социальных объектов – девять детсадов на 1780 мест, восемь школ на 5775 мест, детскую поликлинику, объект культуры и искусства. Общая площадь озеленения территории составит 81 га.
Соинвестором проекта выступает Setl Group. В мае 2013 года был заключен договор аренды с правом выкупа одного квартала площадью 40 га. В данном квартале появится порядка 400 тыс. кв.м жилья, две школы – на 550 и 825 мест – и два детских сада на 220 мест каждый.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

Малоэтажные новостройки в Петербурге – это в большей степени многоквартирные дома. Хотя в таких районах, как Курортный, Петродворцовый и Пушкинский, строятся и индивидуальные коттеджи. В целом же количество малоэтажных новостроек в городе невелико, и большим разнообразием они не отличаются. До недавнего времени
на окраинах Петербурга строились либо коттеджи и таунхаусы, либо многоэтажки, но сейчас здесь стали появляться и четырехэтажные, и пятиэтажные дома.
Такие крупные проекты, как Inkeri от компании «ЮИТ Санкт-Петербург», просчитаны на несколько лет вперед. Многие необходимые разрешения уже получены и контракты подписаны, поэтому, несмотря на кризис, серьезных проблем с реализацией проекта не предвидится. Речь может идти только о скорости запуска очередей.

Олег Барков, генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент»:

В Ленинградской области можно говорить о высокой конкуренции среди малоэтажных проектов. Наиболее ликвидным является жилье в малоэтажных жилых комплексах, расположенных в пределах 10-15 км от Кольцевой автодороги, в районах с уже сложившейся инфраструктурой.
Группа компаний «Ханса» (Hansa Group) развивает новый малоэтажный проект во Всеволожском районе. В населенной части Колтушей, в непосредственной близости Павлово, на участке площадью 7 га, купленном «про запас» в 2008 году, планируется строительство комфортного жилья «гуманного» формата. Среди преимуществ проекта в первую очередь стоит отметить его удачное расположение: близость к Санкт-Петербургу – до КАД 15 км, до метро «Ладожская» –20 минут езды на машине.

Дмитрий Уваров, директор по маркетингу Normann:

В мае 2015 года наша компания выводит в продажу таунхаусы «Норманндия» – малоэтажный жилой комплекс инвестиционно-строительной группы «Норманн». Он возводится в Коломягах – историческом дачном районе Санкт-Петербурга, вблизи Суздальских озер и Ново-Орловского лесопарка. Комплекс создается по уникальной концепции: авторы проекта попытались создать собирательный образ «скандинавского» дома с применением элементов, характерных для различных стран (окна, фронтоны, свесы кровель, цвет).
Будут применяться четыре типа застройки.
Каждый тип застройки будет организован в группу и назван по имени одного из скандинавских городов-побратимов Санкт-Петербурга. Дом «Миккели» – побратим Санкт-Петербурга в Финляндии – 20 блоков, в которых разместятся 149 таунхаусов площадью 149 кв.м каждый. Дом «Гетеборг» – шведский город-побратим, где живет Карлсон – 7 блоков, в которых разместятся 42 таунхауса по 230 кв.м каждый. Дом «Орхус» – побратим Санкт-Петербурга в Дании – 12 блоков, в которых разместятся 62 таунхауса по 185 кв.м каждый. Дом «Ставангер» – побратим Санкт-Петербурга в Норвегии – 2 блока, в которых разместятся 16 таунхаусов площадью по 173 кв.м каждый.
В каждом из таунхаусов предусмотрены индивидуальная система отопления и горячего водоснабжения, терраса
и парковочные места. Дополнительным преимуществом является наличие участка 1,5 сотки. На территории появится детский сад на 110 мест. Появятся стандартные для жилья бизнес-класса опции: закрытая территория, круглосуточное видеонаблюдение, централизованные пункты охраны, системы пожарной безопасности, своя служба эксплуатации. Организуются площадки, террасы, цветники с применением микрорельефа, спортивные и детские площадки.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Совокупная жилая площадь строящихся в Петербурге малоэтажных объектов, представленных в продаже, составляет около 150 тыс. кв.м.
Среди элитных жилых комплексов к малоэтажным относятся «Голландия», «Дель Арте», One Konyushennaya Square, «Особняк на Манежной» и исторические дома в жилом комплексе «Смольный проспект». В бизнес-классе можно выделить следующие малоэтажные комплексы: «Коломяги ЭКО» на Малой Десятинной улице (девелопер «Оноков Групп»), «Новая Скандинавия» на Береговой ул. (девелопер «Группа Прайм»), «Шаляпин» на берегу Второго Суздальского Озера (девелопер «Аксиома»), жилой комплекс на Нижне-Каменской улице (девелопер «Темп»), Duderhof Club на Петергофском шоссе (девелопер «Балтийская жемчужина»).

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга компании «Северный город» (входит в Холдинг RBI):

На наш взгляд, оптимальный формат для постоянной жизни за городом – это многоквартирные малоэтажные поселки. Во-первых, сумма покупки меньше, чем при приобретении коттеджа. Во-вторых, не нужно думать о проведении коммуникаций (это делает застройщик) и содержании общего имущества, о чем заботится управляющая компания. В-третьих, в таких поселках, как правило, уже есть готовая социнфраструктура, и покупателю не нужно думать, на каких площадках гулять с детьми и в какой детский сад водить. Например, в нашем многоквартирном малоэтажном поселке Mistola Hills, который уже построен и сдается в 2015 году во Всеволожском районе Ленобласти, будет 8 детских площадок, 2 стадиона, 2 детских сада.
Также будут мини-маркет, аптека, банкомат, салон красоты и т.д.

Игорь Мастин, генеральный директор ЗАО «Прайм Истейт» (входит в «Группу Прайм»):

На примере квартала «Новая Скандинавия» можно отметить, что в большинстве квартир малоэтажных домов есть камины и террасы, а также собственные палисадники, которые жильцы оформляют по своему вкусу: разбивают цветники, устанавливают шезлонги и организовывают барбекю.
За счет довольно высокой стоимости малоэтажного жилья спрос на него ограничен, однако интерес к сегменту неизменно сохраняется. Кстати, стоимость эксплуатации малоэтажного жилья не сильно отличается от городской квартиры,
разве что за счет большей, чем обычно, общей площади.
Перспективными территориями под развитие малоэтажного формата я считаю точечные локации в радиусе пятнадцатиминутной транспортной доступности вокруг Кольцевой автодороги. Здесь пока можно найти интересные участки, которые будут востребованы покупателями за счет лучшей экологии и близости к природе, что важно для молодой семьи. При этом проект будет экономически привлекателен и расположен в реальной близости к городской инфраструктуре.
Перспективные направления – точечные участки во Всеволожском районе, в том числе вдоль Приозерского шоссе, а также участки, расположенные в южном направлении на территории Петродворцового, Ломоносовского, Красносельского районов.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера