Галерея красивых домов и квартир
№3 / март'2015
Круглый стол

Жилье в рассрочку: новые возможности

С января 2015 года ставки по ипотеке во всех банках выросли. Девелоперы, чтобы не лишать покупателя возможности оплатить квартиру частями, разработали и запустили ряд выгодных программ рассрочек.

Многие потенциальные покупатели строящегося жилья, в том числе и в сегментах «комфорт» и выше, рассчитывали на возможность воспользоваться ипотекой. С конца 2014 – начала 2015 года ипотечные ставки существенно выросли. Но тем клиентам, кто не имеет на руках всей суммы, застройщики стали предлагать выгодные варианты рассрочек платежа.
После повышения ключевой ставки Центральным Банком России с 10,5% до 17% в декабре 2014 года ипотека, которая ранее стала привычным и удобным инструментом при покупке строящегося жилья, подорожала. Ряд коммерческих банков начал проводить политику предоставления ипотеки под так называемые «заградительные» ставки, фактически прекратив на время выдачу ипотечных кредитов. Другие кредитные учреждения вынуждены были повысить ипотечные ставки на 4-10%, так как при ставках 2014 года – в среднем 13% годовых – это направление становилось в новых условиях для банков убыточным.
Тем не менее, в январе 2015 года произошли и некоторые робкие, но позитивные сдвиги в этом направлении. Так, на очередном Совете директоров Центрального Банка, который состоялся в конце первого месяца 2015 года, было принято решение со 2 февраля снизить ключевую ставку на 2 пункта, до 15%. Кроме того, правительство страны разработало программу по поддержке ипотеки, на субсидии кредитным организациям в рамках данной программы власти выделяют 20 млрд рублей. Она будет действовать весь 2015 год.
Пока что столь позитивные новости не смогли повлиять на политику большинства банков в отношении ипотеки. Из крупных кредитных учреждений, работающих в нашем городе, несколько снизил ставку с февраля 2015 года только один участник рынка – банк «Санкт-Петербург». По данным на февраль, диапазон ставок в этом банке – 18,9-20,4%, тогда как в январе был заявлен диапазон ставок 20,75-23%.
В феврале в Сбербанке ставки начинались от 14,5% (в среднем – 15,5%), в банке ВТБ24 – от 15,95%, в Райффайзенбанке – от 16,5%, в банке «Дельта Кредит» – от 17,25%, в банке «Возрождение» – от 17,5%.
Большинство участников рынка строящегося жилья позитивно смотрят в будущее и надеются на то, что ключевая ставка еще будет снижаться. Следующее заседание совета директоров Центрального Банка намечено на март.
А пока ипотека остается на прежних, шатких позициях, и почти все застройщики приготовили для своих покупателей выгодные варианты рассрочек.
По мнению специалистов «Петербургской Недвижимости», именно программы по рассрочке от компаний-девелоперов будут главной тенденцией 2015 года. Условно их можно разделить на два типа. Первый – на короткий срок, до окончания строительства объекта, то есть в среднем на два года. Второй тип рассрочки – на длительный срок, в среднем на 5-7 лет, но и иногда и до 10 лет. Понятно, что эта схема будет работать, если процентная ставка от застройщика будет ниже таковой от банка. Безусловно, полностью заменить ипотеку девелоперы своими силами не смогут, однако рассрочки помогут обеспечить необходимый уровень продаж.
В настоящее время на рынке появились действительно уникальные варианты рассрочек, которых не было ранее, в том числе и в период прошлого кризиса – в 2008-2009 годах. Например, при покупке строящегося жилья у ряда застройщиков сейчас есть возможность заплатить только половину стоимости квартиры в момент заключения сделки. А остаток – еще половину суммы – внести в течение месяца, предшествующего месяцу, когда объект запланирован к сдаче в эксплуатацию. По желанию клиент может в течение срока строительства вносить и промежуточные платежи, размер которых определяет он сам. Основное – успеть внести остаток до ввода в эксплуатацию. Для покупки квартиры в объекте, находящемся на начальной стадии строительства, это очень выгодный вариант, потому что до срока, когда надо будет внести остаток суммы, может пройти два года или даже чуть больше.

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:

В условиях, когда выросли ставки по ипотеке, петербургские застройщики понимают, что для многих потенциальных покупателей строящегося жилья, в том числе и тех, кто не сможет получить одобрение у банков, рассрочки являются наиболее выгодным инструментом. Рассрочка – это удачная возможность для покупателя растянуть платеж во времени при отсутствии всей суммы, в которую девелопер оценивает квартиру в строящемся доме.
Застройщики готовы идти навстречу покупателям и предлагают новые, еще более выгодные, чем раньше, варианты рассрочек платежа. Компания «Петербургская Недвижимость», которая является эксклюзивным брокером девелопера Setl City, в январе 2015 года запустила акцию «Квартира за полцены», предполагающую покупку квартиры от этого девелопера по новой системе рассрочек. Первый взнос может составлять от 50% от стоимости квартиры. Компания дает скидку с первого взноса – 20%. Остаток вносится покупателем не позднее планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию.
Такая возможность существует для всех проектов комфорт-класса от Setl City. Это «Солнечный город» и More в Красносельском районе Санкт-Петербурга, «Алые паруса» в Невском районе, «Чистое небо» в Приморском районе, «ЗимаЛето» в Красногвардейском районе, «GreenЛандия» в Мурино и «Семь столиц» в Кудрово.

Вахтанг Махарадзе, руководитель отдела развития строительных проектов агентства недвижимости «Домплюсофис»:

Как и в 2009 году, в сегодняшних условиях рынка застройщики предлагают различные варианты рассрочек. Например, с минимальным первым взносом от 10%, до 5 лет, без промежуточных платежей до окончания строительства при первом взносе от 50%, при этом практически все предоставляют скидки на первые взносы.
С учетом повышенных ипотечных ставок на данный момент застройщики нашли выход в виде дополнительных скидок на жилье в строящихся домах при использовании ипотечных займов. Условия для покупателей стали более гибкими, чтобы последние имели возможность альтернативы нынешним банковским ставкам и проценту выданных ипотечных займов.
Покупателям предоставляются гибкие системы оплаты, дополнительные скидки при больших первоначальных взносах, а также возможность оплатить весомую часть последним платежом, например, от 25% до 50%. Некоторые застройщики включают в стоимость договора паркинги – как дополнительный стимул к приобретению.
Есть рассрочки, где до 50% остается на последний платеж – либо с небольшими промежуточными платежами по графику, либо и вовсе без таковых. У каждого застройщика свои условия рассрочки. К примеру, для покупателей, чей первый взнос минимален, средний ежемесячный платеж составит от 68 тыс. рублей.

Андрей Богомолов, генеральный директор ООО «Приматех»:

В связи со сложившейся ситуацией на рынке строящегося жилья и изменившимися условиями в сегменте ипотечных займов застройщикам необходимо предлагать покупателям разнообразные варианты оплаты квартиры. Понятно, что рост процентных ставок по ипотеке приводит к увеличению ежемесячных выплат, а ужесточение требований к заемщикам – к уменьшению их числа. К этому же можно добавить неуверенность в будущем у покупателей и, как следствие, откладывание решения жилищного вопроса с использованием ипотечного кредита.
Доля ипотечных сделок составляла от 40% до 60% в общем объеме продаж. Поэтому для восполнения этого объема, который сейчас значительно снизился, застройщики предлагают новые варианты рассрочек платежей. Так, если в прошлом году застройщики предлагали рассрочку на 2-3 года до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, то сейчас на рынке много предложений рассрочки, превышающей срок окончания строительства. То есть, не оплатив полностью жилье, можно уже жить в квартире. Такая рассрочка очень похожа на ипотеку, при этом покупателю не надо собирать документы и подтверждать свой доход.
Кроме длинных рассрочек, застройщики предлагают схемы отложенного платежа. Например, первый взнос оплачивается при подписании договора, а остаток суммы – к моменту завершения строительства, иногда разрыв в платежах может составлять два года.
Наша компания для своего проекта «Клубный дом “Адмирал”» выбрала несколько вариантов рассрочки. Мы предоставляем рассрочку платежей до 2 лет, как в готовом к заселению корпусе, так и в корпусах, находящихся в процессе реконструкции. По выбору покупателя платежи могут осуществляться ежемесячно или ежеквартально, также возможен вариант основного платежа в конце срока. В любом случае формат нашего проекта позволяет для каждого покупателя подобрать индивидуальный план рассрочки.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

Рассрочка и ипотека – не равнозначные механизмы, они рассчитаны на разную целевую аудиторию и не могут замещать друг друга. В нашей компании приобрести любую квартиру можно в рассрочку до окончания строительства. Максимальный срок – около 2 лет. На такой период «Строительный трест» предоставляет рассрочку при покупке квартиры во второй очереди жилого комплекса «Лиственный», в шестом лоте жилого комплекса «Капитал», в новом проекте в Калининграде – квартале «Город мастеров».
В нашей компании условия по рассрочке в связи с повышением ипотечных ставок не менялись: при первоначальном взносе от 50% она может быть беспроцентной. Кроме того, мы продолжаем сотрудничество с ведущими ипотечными банками. Этой зимой, когда все говорили о массовом сокращении ипотечного кредитования, в «Строительном тресте» действовала специальная программа Сбербанка, предлагающая кредит практически по «докризисной» ставке в 14,5% годовых в рублях. И эта программа реально работала. На наш взгляд, нет смысла придумывать некие «маркетинговые» ставки, которые на поверку оказываются скидками от застройщика, и, по сути, вводить потребителей в заблуждение. Мы рассчитываем, что уже этой весной, когда ипотечному кредитованию на первичном рынке будет оказана целенаправленная государственная поддержка, ставки вернутся к нормальным показателям.

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

С момента образования рынка строящегося жилья большинство застройщиков предлагали на период строительства различные варианты оплаты. Эта услуга пользовалась популярностью, до 70% сделок проходило с рассрочкой платежа. Кредитование банками покупок квартир в строящихся домах началось гораздо позже и начало набирать обороты после принятия 214-го Федерального закона и перехода большинства компаний на схемы работы в соответствии с законодательством.
Со временем ипотечные программы появились практически у всех банков, конкуренция между ними обострилась. Это отразилось на ставках по кредитам и сроках их выдачи, способствовало упрощению получения кредита, повышению квалификации сотрудников банка, работающих с ипотечными сделками.
Наладились и укрепились схемы взаимодействия застройщиков и банков. Рассрочка от застройщика стала менее популярной услугой, так как уступала банковскому кредиту по срокам кредитования. Очередной всплеск популярности рассрочки от застройщика отмечался в 2009 году, когда банки в связи с повышением рисков прекратили выдачу кредитов на приобретение строящейся недвижимости. В целях поддержания продаж отдельные компании предлагали рассрочку платежей на 3-4 года после ввода объекта в эксплуатацию.
Текущая ситуация с ипотекой не столь критична, как в 2009 году. Ведущие банки работают в прежнем режиме, процедура получения кредита осталась комфортной и не претерпела изменений. Увеличилась ставка по кредитам, но заявки на получение ипотеки в банки поступают, сделки с привлечением кредитных банковских средств регулярно проходят.
Застройщики по-прежнему предлагают рассрочку платежей на период строительства объекта, дифференцируют ее стоимость в зависимости от суммы первого взноса. Наверняка от застройщиков появятся новые привлекательные программы рассрочек. Так, была бы востребована программа, позволяющая с минимальным первым взносом заключить договор, зафиксировать цену и оплатить договор полностью после продажи имеющегося у покупателя жилья. Традиционно рассрочкой платежей пользуются собственники бизнеса, чтобы не вынимать большие суммы из оборота; клиенты, которые предпочитают наблюдать за ходом строительства и финансировать стройку постепенно; а также покупатели, не располагающие всей суммой на момент покупки, но ожидающие поступлений.

Александр Павлов, руководитель коммерческой службы ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

Действительно, в связи с резким ростом ставки рефинансирования доля ипотечных сделок на первичном рынке в текущем году сократится, по разным оценкам, на размер от 25% до 40%. В том числе это справедливо для объектов, которые возводятся на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. Сокращение объемов ипотечных сделок будет варьироваться в зависимости от застройщика и класса объекта. Скорее всего, снижение наиболее существенно может отразиться на сегменте самой недорогой недвижимости. И очень незначительно повлияет на ситуацию, складывающуюся с недвижимостью более высокого класса.
Можно ожидать, что условия по приобретению недвижимости станут более гибкими, чтобы потеря ипотечных покупателей не привела к существенному снижению объемов продаж. Вероятно, ряд компаний в связи с этим будут увеличивать срок предоставляемых рассрочек до 5 лет, делать более гибкие графики платежей, применять индивидуальный подход к клиентам.
Безусловным преимуществом рассрочки перед ипотекой для покупателя является то, что оформление происходит в сжатые сроки. А из документов, необходимых для совершения сделки, как правило, достаточно одного паспорта. При этом всегда есть возможность досрочного погашения рассрочки без каких-либо ограничений.

Александра Андреева Все статьи автора
Все статьи этой рубрики Вернуться в статьи номера