01/09/2010 Круглый стол

Элитные метры в кредит

Бытует заблуждение, что ипотека – это возможность надолго рассрочить платеж при покупке квартиры невысокой ценовой категории. О том, что ипотечные кредиты пользуются спросом не только у клиентов, приобретающих недвижимость эконом-класса, но и у покупателей жилья в новостройках класса «комфорт» и выше – наш материал.

До и после кризиса

Ситуация с выдачей ипотечных кредитов, в том числе и с ипотекой на строящееся жилье, постепенно меняется к лучшему. Однако достичь докризисных показателей вряд ли удастся в ближайшее время.

Выдачу ипотечных кредитов банки начали в конце прошлого века-начале 2000-х годов текущего. Тогда ипотека рассматривалась покупателями жилья как экзотика, а банки готовы были кредитовать единичных клиентов. Постепенно ситуация менялась, наилучшие условия для заемщиков были достигнуты в 2008 году–первом полугодии 2009 года. Затем грянул кризис. Кредитные организации ввиду непонятной экономической ситуации, пошатнувшегося собственного финансового состояния, а также в разы увеличившихся рисков невозврата кредитов заемщиками практически свернули ипотеку. Однако заявлять об этом открыто было невыгодно, и ипотека стала носить скорее заявительный характер, так как проценты были нереально высокими, а требования к заемщикам – практически невыполнимыми. Да и последние в связи с неуверенностью в своем завтрашнем дне не спешили брать на себя столь серьезные финансовые обязательства. Поэтому ипотека опять стала доступна единицам – это были те, у кого была возможность платить по высоким ставкам и кому квартира нужна была позарез и не было возможности дождаться более выгодных условий.

В 2010 году ипотека стала постепенно оживать. Тем не менее по-прежнему ставки оставались высокими, а требования к заемщикам – достаточно жесткими, несравнимыми с докризисными. Первым потепление пришло на рынок ипотечного кредитования жилья на вторичном рынке. Из-за нестабильного состояния застройщиков, многие из которых во время кризиса и вовсе приостановили строительство, доверие банков к строителям было серьезно подорвано. Начиная с кредитования деятельности самих строительных компаний и заканчивая ипотекой, большинство банков назначало настолько высокие проценты по кредитам и выставляло столь жесткие требования к девелоперам и их объектам, что сотрудничество между строительным и банковским бизнесом практически прекратилось.

Сегодня и в этой сфере наступила оттепель. Большинство банков, как следует рассмотрев ситуацию на рынке недвижимости и оценив финансовое состояние застройщиков, несмотря на все еще существенные риски, пошли навстречу строительным компаниям. Появились как программы проектного финансирования, позволяющие заниматься возведением достаточно крупных объектов, так и программы для ипотечных заемщиков, приобретающих квартиру в новостройке. Если в начале года процент квартир на первичном рынке, приобретаемых в кредит, был невысок – не более 5–7%, то сейчас он вырос до 10% и более. Все большее число объектов аккредитовано в банках, и, соответственно, квартиры в них являются приоритетными при принятии решения о выдаче кредита покупателям. Конечно, пока такой чести удостоены далеко не все строительные компании: есть те, кто до сих пор не оправился от кризиса. Кроме того, одним из главных требований банков является работа застройщика по 214-ФЗ, но таких компаний в общей массе пока немного. Тем не менее недавно у одного из самых консервативных игроков банковского бизнеса появилась выгодная ипотечная программа с практически докризисными условиями. Большинство ипотечных предложений распространяется не только на квартиры эконом-класса, но и на более дорогое жилье – классов «комфорт», «бизнес» и элитного.

Богдан Чекомасов, директор по работе с частными клиентами филиала BSGV в Санкт-Петербурге:

Ипотека очень нужна покупателям жилья в новостройках. Для дорогих квартир она еще более актуальна, чем для недвижимости эконом-класса: далеко не у всех, даже состоятельных покупателей, есть возможность заплатить 100% стоимости дорогой квартиры.

Ошибочно мнение, что кредит – инструмент покупки имущества для тех, кто не может на него накопить. Прежде всего, это инструмент распределения расходов во времени с сохранением гарантированной цены. И обеспеченные люди прибегают к нему не реже, чем среднестатистический россиянин.

Цели могут быть разные: от инвестиционных до личного пользования. Очень актуальны кредиты для предпринимателей, чьи личные деньги переплетены с деньгами их бизнеса. Вырвать из оборота несколько миллионов рублей – значит недополучить прибыль, которая в разы превосходит ставку по кредиту. Именно поэтому солидную долю в портфеле ипотечных кредитов нашего филиала занимают кредиты, выданные на покупку элитной недвижимости. Покупатели могли заплатить за квартиру сразу, но предпочли распределить расходы, пользуясь сниженными процентными ставками и рассчитывая на увеличение цены недвижимости (как объекта инвестиций) в дальнейшем.

Екатерина Симонова, заместитель генерального директора «НДВ СПб»:

Ипотека нужна покупателям более дорогого жилья: даже состоятельные люди не всегда располагают свободными средствами для покупки квартиры.

Во-первых, в отличие от ипотечных заемщиков, покупающих квартиры эконом-класса, для этой категории клиентов ипотека – инструмент, позволяющий сэкономить. Как правило, покупателем дорогой недвижимости является владелец бизнеса, основные средства которого вложены в дело. «Вытащить» деньги для покупки квартиры означает лишить свой бизнес оборотных средств, уменьшить его доходность, которая составляет в России в среднем не менее 30%, что значительно выше процентных ставок по ипотеке. Ипотечный кредит дает возможность, получая больший доход от бизнеса, оплачивать покупку квартиры постепенно ежемесячными платежами.

Во-вторых, по нашим наблюдениям, многие покупатели дорогой недвижимости строят одновременно еще и загородный дом и не могут сразу заплатить полную стоимость квартиры. Ипотечный кредит позволяет снизить финансовую нагрузку и распределить выплаты на несколько лет.

Наша статистика доказывает значимость ипотеки для строящегося жилья бизнес-класса: 40% всех обращений по ЖК «Империал» связаны с ипотечным кредитом, но лишь 10% продаж – с использованием ипотеки. Это говорит о необходимости дальнейшей либерализации банками условий ипотечных программ для новостроек.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:

Автомобили премиум-класса – это, прежде всего, имиджевая покупка, и иногда, может быть, некая инвестиция в собственный бизнес. В этом случае человек будет готов купить его даже в кредит. Это товар класса «люкс», который, как известно, покупается не из-за необходимости, а для того, чтобы сделать себе приятное.

Квартира к таким товарам относится не всегда. Безусловно, есть квартиры-«игрушки» с первоклассным видом, которые служат в качестве представительских апартаментов. Но чаще решение о покупке жилья – это рациональный шаг, прагматичная покупка. В таких случаях, как правило, клиент понимает, что в определенный момент выгоднее и дешевле получить ипотечный кредит, чем изъять деньги из бизнеса. И учитывая то, что многие наши клиенты – собственники бизнеса, такой вопрос возникает очень часто. Особенно актуальна ипотека в отношении зарубежной недвижимости. В нашей компании очень многие зарубежные сделки, в частности, для Лондона, заключаются с использованием ипотечного кредита. В настоящий момент в России это не так популярно, поскольку кредиты у нас крайне дорогие и брать их не очень целесообразно. Но тем не менее, несмотря на высокие ставки, большое количество клиентов пользуются этой услугой.

Андрей Александров, начальник отдела продаж ипотечных продуктов управления организации продаж и работы с партнерами Северо-Западного филиала ОАО АКБ «Росбанк»:

Ипотека может быть нужна не только покупателям типового жилья, но и при приобретении недвижимости классов «бизнес» и «элита». Первая причина – это элементарная нехватка средств на квартиру такого класса, ведь они недешевы. Вторая причина – это нежелание собственника бизнеса вынуть средства из оборота своей компании. Ставка ипотечного кредита существенно ниже, чем рентабельность большинства направлений бизнеса, поэтому выгоднее взять ипотеку. Инвестиционная привлекательность дорогой недвижимости сегодня снизилась, и большинство покупает квартиру для себя, а не для дальнейшей перепродажи. Поэтому люди не желают ради личных интересов снизить доход собственной фирмы. Часто такие заемщики пользуются правом досрочного погашения кредита и делают это тогда, когда им удобно.

В некоторых кредитных учреждениях заемщики-собственники бизнеса сталкиваются со сложностями при получении ипотеки, так как не всегда имеют подтвержденный «белый» доход. В «Росбанке» есть специальная программа для таких заемщиков, которая позволяет учитывать неофициальный доход. Предприниматели и собственники бизнеса составляют примерно 30–40% наших ипотечных заемщиков.

Марина Арнольди, управляющий петербургским филиалом АКБ «Союз»:

Перспективы развития у рынка недвижимости есть однозначно. Многие в 2005–2008 годах использовали различную недвижимость как возможность удачно вложить деньги. На данном этапе строительство идет не столь активно, роста цен не наблюдается (то есть инвестиционная привлекательность сильно снизилась), но любой человек всегда задумывается об улучшении условий своего существования в рамках города. Если уровень дохода позволяет обслуживать кредит, то сейчас самое время думать об изменениях и использовать свои вложения себе же во благо. Предложений на рынке достаточно, цена несколько снизилась, а ставки по кредитам уже приближаются к докризисному уровню. При этом использование такого инструмента как ипотека позволяет решать вопрос сегодня, а не после продажи другого имущества или поиска альтернативных вариантов.

Елизавета Зеленецкая, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Astera:

Немногие клиенты располагают свободными деньгами для покупки недвижимости – как правило, все средства вложены в бизнес. Ипотечное кредитование позволяет совершить покупку жилья, не изымая денег из оборота. Оформить ипотеку выгоднее на начальном этапе строительства, когда цены наиболее низкие. После окончания строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, в результате оформление кредита на 10-15 лет позволит заработать без ущерба бизнесу, капитализировав вложенные средства.

Развитие ипотечного кредитования в сегменте элитного жилья затрудняется отсутствием специальных программ. В большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 500 тыс. долларов, что недостаточно для покупки элитной недвижимости. Но получить более крупный кредит возможно. Сбербанк не имеет ограничений на размер кредита, он определяется на основании оценки платежеспособности заемщика. Не ограничивает размер кредита «Банк Сосьете Женераль Восток». «Внешторгбанк 24» выдает кредиты размером до 1 млн долларов.

При этом есть клиенты, которые не нуждаются в ипотеке: доходы от коммерческой и жилой недвижимости позволяют им осуществлять покупку новых объектов без банковских кредитов.

Эксперты – за ипотеку

Мы предложили нашим экспертам оценить, насколько необходима сегодня ипотека на рынке дорогого жилья. На выбор были предложены следующие варианты ответов.

1) Ипотека очень нужна! Для дорогих квартир она еще более актуальна, чем для квартир эконом-класса, т.к. далеко не у всех, даже достаточно состоятельных покупателей, есть возможность заплатить 100% стоимости дорогой квартиры.

2) Ипотека нужна. Но в дорогих сегментах рынка она не играет решающей роли.

3) Ипотека – скорее нет, чем да. Гораздо важнее рассрочка на период строительства, поскольку даже покупатели, у которых есть возможность 100%-й оплаты, хотят убедиться в том, что дом достроен, прежде чем платить полную сумму.

4) Ипотека не нужна. По крайней мере, на рынке квартир класса «люкс». Бентли, Майбахи и Ламборджини не покупают в кредит.

Специалисты рынка были единодушны в своих оценках: 80% ответивших выбрали первый вариант, посчитав ипотеку очень нужной, особенно для рынка дорогих квартир.

Подготовила Александра Андреева

Все статьи номера