07/09/2009 Аналитика

Год после кризиса

Обращаясь к обзорам двух- и трехлетней давности, невольно задаешь себе вопрос: «А есть ли вообще этот кризис?». С одной стороны, его проявления видны невооруженным глазом: риелторы и девелоперы говорят о значительном сокращении количества сделок. С другой стороны, по статистике органов регистрации (Росреестр), свидетельств о праве собственности минувшим летом выдавалось лишь немногим меньше, чем в прошлом году. Посещение обозначенного учреждения в приемные часы вообще наводит на мысль о том, что кризис обошел рынок недвижимости стороной: очереди не уменьшились.

Завсегдатаи риелторских интернет-форумов, глядя на то, как снижается цена предложения «бетона» (имеется в виду цена городской квартиры на первичном рынке), гадают: это ли ценовое дно или под ним кроется второе? К моменту подготовки номера в печать «квадрат бетона» на городском первичном рынке предлагали за 75 тысяч рублей, на вторичном – за 82 тысячи (данные bn.ru). Это разве дно? Это цены января 2008 года. Причем тогда они казались запредельными, и эксперты, которых опрашивали журналисты профильных изданий, успокаивали: еще немного, и цены встанут на «плато», а потом не торопясь начнут снижаться, что вкупе с развивающейся ипотекой наконец сделает жилье доступным для широких слоев населения. Но цены, вопреки всем версиям, росли до октября.

Так, может быть, и нет никакого кризиса? Может быть, три миллиона рублей – действительно завышенная цена для убогой квартирки? Может быть, рынок недвижимости, пройдя период «перевозбуждения», возвращается к естественному состоянию, отражающему и реальный спрос, и потребительские интересы?

Всем уже известно, что в беспрецедентном подъеме цен на рынке жилья, который начался в 2007 году и завершился в 2008-м, «виновата» ипотека. Доступные кредиты, которые привели на рынок «завтрашние» деньги, отнюдь не сделали жилье доступнее. Едва ли можно назвать проявлением растущей покупательской способности покупку в кредит квартиры, если новосел подписывается до самой пенсии отдавать банку-кредитору львиную долю заработка. Но дело не только в том, что прошлогодние наши 14 % (сегодня – 21–23 %) и европейские 4 % в год при сопоставимых ценах на недвижимость – уже «две большие разницы». Приобретая коттедж, к примеру, в Финляндии или апартаменты в Испании, можно заказать не только отделку, но также мебель и бытовую технику. Так что в течение ближайших лет заемщик может позволить себе покупать только продукты, одежду и мелкие предметы домашней утвари. У нас за ту же цену предлагают голые стены и торчащие из бетонной стяжки в полу трубы коммуникаций.

Главное условие развития «правильной» ипотеки – стабильность. Рынок, возникший на фоне кредитного и строительного бума, был просто обречен вернуться к прежнему равновесному состоянию. А это процесс болезненный.

Делать какие-либо прогнозы, касающиеся цен, сегодня бессмысленно. Валютные системы лихорадит, а это никому не добавляет уверенности в завтрашнем дне. Отметим то, чего в обозримой перспективе явно не будет. Во-первых, финансовой стабильности. Во-вторых, в ближайшем будущем резко сократится число покупателей, движимых инвестиционными мотивами. В-третьих, уже не получится окружить забором картофельное поле близ деревни Пырыпыевка, размежевать его, назвать коттеджным поселком «Русская сказка» и продавать участки. В-четвертых, не будет жилищных проектов с «запредельной» рентабельностью. Будущее, очевидно, принадлежит строительным и девелоперским организациям, готовым мириться с относительно низкой нормой прибыли (до 15 %) и не только размещать рекламу, но и качественно строить дома, решать проблемы дорог, коммуникаций и инфраструктуры. Наконец, из продажи исчезнут почти достроенные квартиры бизнес-класса, а также исключительно выгодно расположенные участки (со строениями и без оных) по демпинговым ценам (антикризисные предложения находят своих покупателей и вымываются из листингов навсегда).

С начала кризиса прошел год, а рынок недвижимости изменился до неузнаваемости. Инвесторы с него уже ушли, а реальные квартиро-, домо-, и землевладельцы еще не пришли.

Филипп Урбан

Все статьи номера