01/11/2008 Дома и домовладельцы

ТОП-10: самые дорогие кварталы Петербурга

Составлять первый в новейшей истории Петербурга рейтинг самых дорогих кварталов было чрезвычайно непросто с методологической точки зрения. Свои соображения об этом мы выскажем чуть ниже, здесь же сделаем одну-единственную оговорку: названий набережных вы в нашем топе не увидите. Для них когда-нибудь будет составлен отдельный рейтинг…

Набережные: вне рейтингов и вне конкуренции

Почему для набережных требуется отдельный рейтинг? Потому что в таких городах, как Петербург, квартиры с видом на воду (особенно на Неву) всегда будут стоить как минимум на 30–50 % дороже, чем точно такие же «невидовые». Впрочем, и такая наценка не предел: например, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов заявил нам, что квартира с «открыточным» видом на воду может стоить в два раза дороже, чем аналогичная в том же доме, но без вида.

При этом «невидовых» квартир – подавляющее большинство! Вот и получается, что кварталов вдоль той же Невы тянется много, но лишь малая часть всех расположенных там квартир имеет столь удачный вид из окон… Не делить же каждый и без того небольшой прибрежный квартал еще на несколько секторов (с видом на Неву, на Миллионную, на Зимнюю канавку, на атлантов, на двор, на стену соседнего дома…) – так и запутаться можно!

А как сравнить набережную Невы с набережной, например, Фонтанки? Мойки? Канала Грибоедова? Директор агентства «Невский простор» Александр Гиновкер предупреждает: «С этим вопросом надо разбираться досконально. Например, если окна квартиры выходят на Мойку, эта квартира автоматически попадает в категорию видовых и стоит соответственно. Но дело в том, что в таких квартирах самой Мойки очень часто не видно из-за того, что она очень узкая. Поэтому к выбору видовой квартиры надо подходить очень тщательно. Тем более что разница в ценах видовой и невидовой квартиры в одном и том же доме может достигать нескольких сотен тысяч долларов».

В общем, квартиры на набережных трудно сравнивать даже между собой, не то что с другими, удаленными от рек и каналов. Тут нужны особые системы оценок и отдельный рейтинг.

Районы, кварталы, жилые массивы…

Первым вариантом «ключевого» слова для нашего рейтинга были, как нетрудно догадаться, «улицы»: «Самые дорогие улицы Петербурга». Но тут снова возникло сомнение: как считать степень «дороговизны»? Во-первых, улица может быть весьма длинной, и на ее протяжении разместятся очень разные по своему качеству отрезки (взять хоть, например, Садовую). Во-вторых, на улице протяженностью, условно говоря, в два-три километра вполне может насчитываться меньше дорогих объектов, чем на улочке, вся длина которой – метров 200. И что же – вообще выбрасывать всю длинную улицу из рейтинга? Или какой-то кусочек оставить? Если оставить, то придется его как-то обозначить: «От пересечения с такой-то улицей до сквера такого-то, от парка такого-то до набережной такой-то»… Таким образом в описание дорогого района попадают дополнительные улицы и проспекты, площади и набережные, парки и скверы…

Получается, что конкретно назвать самые дорогие улицы невозможно. Риелторам давно известно, что элитные дома, как правило, группируются в определенных зонах, захватывающих определенные фрагменты нескольких улиц и переулков. Поэтому в качестве «единиц исследования» логичнее брать именно такие небольшие секторы. Или, чтобы звучало красивее, кварталы.

Еще немного о наших методиках. Некоторые журналы, составляя подобные рейтинги, просто берут список самых дорогих квартир, указывают их адреса, а потом автоматически превращают список этих адресов в рейтинг самых дорогих улиц. Но мы так поступать не будем, потому что наличие одной даже очень дорогой квартиры где-нибудь возле проходной завода отнюдь не сделает квартал престижным и не переведет его в разряд дорогих.

И последнее соображение: если, составляя рейтинги самых дорогих квартир, аналитики иногда ориентируются просто на их цену (независимо от площади), то в рейтинге дороговизны кварталов, по нашему мнению, может быть только один объективный критерий – стоимость квадратного метра расположенных там квартир.

Кварталы исторические. Застройка разная

Руководитель отдела элитной жилой недвижимости агентства «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Яковлева, составляя свой рейтинг, предлагает разделять те участки, которые исторически имеют высокую ценность (квартиры там не столько место жительства, сколько предмет роскоши, коллекционное приобретение), и недавно сформировавшиеся кластеры элитной застройки, ставшие востребованными и дорогими в силу местоположения, уровня строительства и обслуживания.

Среди исторически дорогих адресов в компании Knight Frank выделяют:

  • – ул. Большую Конюшенную (на всем протяжении); цены здесь составляют порядка 12–15 тысяч евро за квадратный метр;
  • – исторически дорогие кварталы Каменного острова (1-я и 2-я Березовые аллеи, Санаторная аллея); приблизительно 12–15 тысяч евро / кв. метр;
  • – ул. Малую Морскую (всю); примерно 10–14 тысяч евро / кв. метр (объект компании Knight Frank – пентхаусы на Невском пр., 11, угол с Малой Морской);
  • – ул. Таврическую (всю), в среднем 7000–9000 евро / кв. метр;
  • – ул. Миллионную, приблизительно 8000–9000 евро / кв. метр.
  • Что касается старых кварталов, в которых в последние годы появились новые кластеры элитной застройки, то к самым дорогим из них, по мнению специалистов Knight Frank, можно отнести следующие:
  • – отрезок Тверской ул. между Таврической и Кавалергардской; цены составляют примерно 9000–14000 евро / кв. метр (объект компании Knight Frank – пентхаус площадью 230 кв. метров стоимостью 13 миллионов евро на Тверской, 6; то есть цена квадратного метра в этом пентхаусе составляет 56 520 евро!);
  • – отрезок Каменноостровского пр. от ст. м. «Петроградская» до Песочной набережной; приблизительно 7000–9000 евро / кв. метр;
  • – отрезок ул. Шпалерной от Суворовского пр. до пр. Чернышевского; в среднем 8000–9000 евро / кв. метр;
  • – квартал, в который входят вся ул. Рюхина и отрезок ул. Кемской от Рюхина до Прожекторной. В этом районе фешенебельных новостроек Крестовского острова цены составляют примерно 7000–10000 евро / кв. метр (объект компании Knight Frank находится по адресу ул. Кемская, 14).

Невский. Дорогой в начале

Агентство недвижимости «Ваш Дом» в настоящее время предлагает несколько объектов, расположенных в разных частях Невского проспекта.

Жилые апартаменты в мансардном этаже дома на Невском, 11. Проведена полная реконструкция с сохранением фасада и подведением новых коммуникационных систем. Стоимость квадратного метра составляет 15 тысяч условных единиц.

Вверх по Невскому проспекту в доме, расположенном между отелями «Невский Палас» и «Рэдиссон САС Роял», нижние этажи уже используются под коммерческие цели. Здесь на третьем этаже предлагается помещение, которое, по мнению риелторов, идеально подходит под мини-гостиницу или представительский офис. Несмотря на то, что формально оно не предназначено для обустройства жилой квартиры, читателю наверняка будет интересно узнать порядок цен. Здесь он составляет 8000 у. е. / кв. метр.

На противоположной стороне Невского, в доме № 64, на втором этаже находится четырехкомнатная квартира с полной перепланировкой. Дом построен в 1905 году, имеет металлические перекрытия. Квартира оснащена всем необходимым для комфортного проживания оборудованием. На этом же этаже находится нежилое помещение. Цена для обоих объектов составляет 9600 у. е. / кв. метр.

Последний объект находится уже на так называемом Староневском (Невский пр., 151), на последнем этаже пятиэтажного дома. Помещение общей площадью 159,7 квадратного метра с возможностью присоединения к нему мансардного этажа оценивается в 5000 у. е. / кв. метр.

Выход за «золотой треугольник»

Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров утверждает, что в списке самых дорогих районов Петербурга по-прежнему лидирует «золотой треугольник»: пл. Искусств – район Конюшенных и Морских улиц (справедливости ради отметим, что Малая Морская формально вообще не входит в хваленый треугольник, а Большая Морская проникает в него лишь на несколько десятков метров – от четной стороны Невского проспекта до арки Генерального штаба).

На отдельные объекты в этом районе цена доходит до 600 тысяч рублей за квадратный метр (16,5 тысячи евро). Самый дорогой квадратный метр в квартире, расположенной в «треугольнике», согласно листингу «Бекара», обнаружился в доме на Итальянской ул., 12 (окна квартиры выходят на пересечение улиц Малой Садовой и Итальянской) – 632,6 тысячи рублей (17 330 евро).

С «треугольником» в листингах «Бекара» активно соперничают Крестовский и Каменный острова, новые дома на Каменноостровском проспекте. Цены здесь достигают 300 тысяч рублей за «квадрат» (8200 евро, а цены на жилье в «Пятом элементе» – порядка 440 тысяч (12 тысяч евро). Не теряет актуальности и Таврический сад и прилегающие к нему улицы.

«Все эти места интересны покупателям сочетанием нескольких факторов, – резюмирует Николай Лавров. – Первое – это центр города или близость к нему; второе – престижное и красивое архитектурное окружение; третье – наличие рядом зеленых зон; четвертое – преимущественно однородное социальное окружение».

С Николаем Лавровым согласна руководитель информационно-аналитического отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Наталья Городчук. По ее мнению, самые дорогие объекты с большой вероятностью могут располагаться в районе так называемого золотого треугольника. К этому району г-жа Городчук добавляет зону вокруг Таврического сада, кварталы от ст. м. «Чернышевская» до набережной Робеспьера, а также кварталы в некоторых частях Петроградского района, в частности на Крестовском и Каменном островах, и в ряде достаточно локальных участков Каменноостровского проспекта.

Впрочем, этими кварталами список тоже не ограничивается. К ним эксперт «Петербургской Недвижимости» добавляет и другие престижные кварталы исторического центра: часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта (на правом берегу Фонтанки), большую часть Петроградской стороны и районы исторической застройки Васильевского острова. Но и это тоже не все!

«Невозможно бесконечно эксплуатировать одни и те же “золотые” отрезки и участки! – предупреждает Наталья Городчук. – Поэтому девелоперы ищут возможности расширения элитной географии. Это, например, проекты элитной застройки на месте бывших промзон».

Список самых дорогих квартир из листинга «Петербургской Недвижимости» в сентябре 2008 года выглядел следующим образом:

  • – Пионерская ул., 50 (Петроградский район), жилой комплекс «Премьер Палас» от ЛЭК. Формально дом расположен не на набережной, так как берег Малой Невки в том квартале не благоустроен, но вид на воду из некоторых квартир есть. Цена – 531 тыс. руб. / кв. м (14 500 евро);
  • – Санаторная аллея, 3 (Каменный остров, Петроградский район), застройщик – компания «Тактика». Цена – 434 тыс. руб. / кв. м (11 900 евро);
  • – Крестовский пр., 34 (Крестовский остров, Петроградский район), комплекс «Фаворит», застройщик – «Петербургреконструкция». Цена – 430 тыс. руб. / кв. м (11 800 евро);
  • – Вязовая ул., 10 (Крестовский остров, Петроградский район), комплекс «Олимпийская деревня», застройщик – «Еврострой». Цена – 332 тыс. руб. / кв. м  (9100 евро);
  • – Тверская ул., 1а (Центральный район), застройщик – ОФПК. Цена – 331 тыс. руб. / кв. м (9070 евро);
  • – ул. Профессора Попова, 1 (Петроградский район), застройщик – «Жилстройинвест». Цена – 319 тыс. руб. / кв. м (8740 евро).

Как мы видим, пять из шести объектов располагаются в Петроградском районе, причем три из них – на островах (два на Крестовском и один на Каменном) в районах престижных новостроек.

В завершение темы (возвращаясь к «золотому треугольнику») стоит отметить, что руководитель направления элитных квартир «Русского Фонда Недвижимости» Вера Грудева только отчасти разделяет отношение своих коллег к этому району. Не опровергая того, что район это, безусловно, престижный и востребованный (а значит, и дорогой), она все-таки отмечает: «Спрос на “треугольник” стал “потише”, тем более что в других районах за те же деньги можно найти квартиры лучшего качества – большей площади или в новом доме».

Среди таких объектов «РФН» Вера Грудева называет квартиры в старых домах на Конногвардейском бульваре и улице Казанской, а также в «ново-строе» в Нейшлотском переулке (Выборгский район, неподалеку от ст. м. «Выборгская»).

Цена квадратного метра в этих домах такова:

  • – на Конногвардейском бульваре – 424 тысячи рублей (11 600 евро);
  • – на Казанской улице – 222 тысячи рублей (6080 евро);
  • – в Нейшлотском переулке – 200 тысяч рублей (5480 евро).

Кроме своего «ровного» отношения к «треугольнику» Вера Грудева высказала еще несколько интересных соображений о престижности, а следовательно, и о дороговизне кварталов: «Не стоит забывать о пешеходных зонах, которых за последние годы сделали много, – предупреждает она. – Например, на 6-й и 7-й линиях Васильевского острова квартиры, выходящие окнами на эту улицу, после ее превращения в пешеходную зону подорожали процентов на 50. То же было и на Малой Конюшенной».

Обобщая итоги рейтингов, составленных агентствами недвижимости по отдельности, мы пришли к следующему результату.

Если посмотреть на 8–10 позиции нашего рейтинга, то сразу бросится в глаза, что в Петербурге можно с легкостью найти и более дорогие объекты (дом на Конногвардейском бульваре, дом на Пионерской ул., 50, ЖК на Крестовском пр., 34 и ЖК на Вязовой ул, 10). Но как мы уже говорили, отдельные дома и даже жилые комплексы – это еще не кварталы. Чтобы стать кварталами, этим объектам еще предстоит «нарастить» вокруг себя соответ-ствующую инфраструктуру, а ей в свою очередь – еще пройти проверку временем.

Словосочетание «элитный коттеджный поселок» обычно ассоциируется с миром загородного уюта, путь в который обременен автомобильными пробками на выездах из города. Поселки премиум-класса в черте города можно пересчитать по пальцам одной руки. Яркий пример – коттеджный поселок «Респект-Хаус» в Коломягах. Мы попросили Светлану Воробьеву, начальника отдела инвестиций компании «Инвестиции.Инжиниринг.Строительство», объединяющей функции заказчика-застройщика, генерального проектировщика и генерального подрядчика поселка, назвать пять отличительных особенностей «Респект-Хауса».

Преимущества «Респект-Хауса»

Не хочется использовать такие клише, как «уникальный», «эксклюзивный» и тому подобное, поэтому я постараюсь обосновать каждый из пяти пунктов. Первый из них – местоположение. Коттеджный поселок бизнес-класса «Респект-Хаус» расположен в тихом и зеленом микрорайоне Коломяги Приморского района на пересечении улиц Малой Десятинной и Афанасьевской. Этот район чудом остался нетронутым в годы массового строительства, что сохранило его ландшафт, историческую и экологическую целостность. В 10–15 минутах ходьбы от места застройки расположены живописные Верхнее и Среднее Суздальские озера, которые являются одним из любимых мест отдыха всех горожан. Стоит подчеркнуть, что в отличие от других проектов малоэтажной застройки в Коломягах «Респект-Хаус» непосредственно соседствует с Новоорловским лесопарком и открытыми пространствами, удаленными от шумных автомагистралей.

Вторая особенность – охраняемая территория. Для престижного загородного поселка это уже стандарт, но если говорить об элитном городском жилье, то там периметр безопасности, как правило, ограничивается если не подъездом, то максимум внутренним двором дома или жилого комплекса. В «Респект-Хаусе» охраняемой будет вся территория поселка, что позволит его жителям быть уверенными в безопасности своих родных и близких и спокойно отпускать детей на прогулку.

Третье, на что стоит обратить внимание, – размеры поселка. «Респект-Хаус» рассчитан на 18 семей, что делает его привлекательным для людей, которые стремятся к спокойствию, комфорту и обособленной атмосфере проживания. Озелененные дворики, примыкающие к каждому дому, позволят не только организовать досуг на свежем воздухе, но и создать собственные альпийские горки и красивые цветники.

К услугам жителей нашего поселка будут все городские блага, сложившаяся инфраструктура и прочие плюсы жилья в городе. И при этом – престижные апартаменты в трехуровневом дуплексе или таунхаусе (впрочем, есть возможность купить и целый дом), собственный участок и гарантия социально однородного окружения.

Четвертое – качество строительства. Все коттеджи в «Респект-Хаусе» построены из монолитного железобетона с ограждающими конструкциями из ячеистого газобетона, утепленного базальтовым утеплителем. Облицованы дома финским отделочным кирпичом Tiileri и камнем. В коттеджах установлены двухконтурные газовые котлы Vaillant, что позволит создать собственный температурный режим. Система отопления радиаторная, в помещениях кухни и санузлов проектом заложена возможность монтажа водяных теплых полов. Для каждого коттеджа предусмотрена придомовая территория со стороны главного фасада и небольшой озелененный внутренний дворик, а также встроенный гараж для одного автомобиля. Телефон с выделенным каналом для доступа в Интернет, кабельное телевидение. Качественные материалы, использованные при строительстве, обеспечивают максимальный комфорт и отвечают всем требованиям современного жилья.

И, наконец, пятая отличительная особенность «Респект-Хауса» заключается в том, что, представляя его, мы показываем покупателям не планируемый или даже частично реализованный проект, а полностью построенный поселок.

Особенно актуально такое предложение выглядит в условиях финансового кризиса, когда многие инвесторы выводят свои активы из пошатнувшегося фондового рынка и стремятся вложить сбережения не в чьи-то планы и обещания, а в элитную недвижимость, уникальная совокупность характеристик которой защищает ее от ценовых колебаний. Исторически проверено: элитная недвижимость – одно из немногих исключений из общих правил при любых финансовых катаклизмах.

Итоговый рейтинг

Текст: Алексей КРЫЛОВ. Фотографии:  Константин КОТОВ

Все статьи номера